Tenant Right of First Refusal Following Defective Sale Notification

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal et de chacun des pourvois incidents, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2002), que la société civile immobilière des Pyrénées a, par acte de la société civile professionnelle de notaires Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière en date du 6 avril 1994, vendu à la société civile immobilière la Campagne un immeuble soumis au régime de la copropriété, après que notification du projet de vente ait été faite à Mme X..., locataire de certains lots, suivant courrier recommandé du 14 février 1994 ; que cette dernière a sollicité la nullité de la notification de l'offre dès lors que celle-ci ne contenait pas la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, l'annulation de la vente consentie à la société civile immobilière la Campagne et la substitution dans le bénéfice de la vente ;

Attendu que la société civile immobilière la rue des Pyrénées, la société civile immobilière la Campagne et la société civile professionnelle Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière font grief à l'arrêt de dire Mme X... substituée dans le bénéfice de la vente reçue le 6 avril 1994, alors, selon le moyen :

1 / qu'aux termes de l'article 10-I, alinéa 1 , de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, toute vente projetée doit, à peine de nullité de la vente, faire l'objet d'une offre de vente qui doit être notifiée par le bailleur au locataire ; qu'aux termes de l'alinéa 6 du même texte, "les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification" ; que la loi a ainsi fait de l'indication des cinq alinéas visés une condition de validité de la notification et de la notification d'une offre de vente une condition de validité de la vente, en sorte que la nullité de la notification entraîne celle de la vente ; qu'en l'espèce, en estimant que la vente intervenue pouvait subsister, nonobstant la constatation de la nullité de la notification de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les dispositions sus-visées ;

2 / que le droit de substitution n'a de raison d'être que dans le cadre d'une obligation existante ; qu'aux termes de l'article 10-I, alinéa 1 , de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, le droit de substitution peut-être exercé par le locataire lorsque la vente est intervenue avec un tiers pendant le délai octroyé au locataire pour réaliser la vente acceptée (alinéa 4) ou lorsque, l'offre présentée n'ayant pas été acceptée par le locataire, la vente a été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses (alinéa 5) ; que ces deux hypothèses ont un présupposé identique, à savoir l'existence d'une offre de vente valide, préalable, génératrice pour le locataire de droits sur la chose ; qu'en l'espèce, aucune notification valable de l'offre de vente n'étant intervenue, ni l'hypothèse de l'alinéa 4 ni celle de l'alinéa 5 n'étaient applicables ; qu'en estimant dès lors que le droit de substitution du locataire pouvait être exercé par lui dans ces deux hypothèses, nonobstant le constat de la nullité de la notification de l'offre de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les dispositions sus-visées ;

3 / qu'aux termes de l'article 10-1, alinéa 1er, de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, toute vente projetée doit, à peine de nullité de la vente, faire l'objet d'une offre de vente qui doit être notifiée par le bailleur au locataire ; qu'aux termes de l'alinéa 6 du même texte, "les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification" ; que la loi a ainsi fait de l'indication des cinq alinéas visés une condition de validité de la vente, en sorte que la nullité de la notification entraîne la nullité de la vente ; qu'en l'espèce, en estimant que la vente intervenue pouvait subsister, nonobstant la constatation de la nullité de la notification de l'offre préalable de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les dispositions susvisées ;

4 / que le droit de substitution n'a de raison d'être que dans le cadre d'une obligation existante ; qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, le droit de substitution peut être exercé par le locataire lorsque la vente est intervenue avec un tiers pendant le délai octroyé au locataire pour réaliser la vente acceptée (al. 4), ou lorsque, l'offre présentée n'ayant pas été acceptée par le locataire, la vente a été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses (al. 5) ; que ces deux hypothèses ont un présupposé identique, à savoir l'existence d'une offre de vente valide, préalable, génératrice, pour le locataire, de droits sur la chose ; qu'en l'espèce, aucune notification valable de l'offre de vente n'étant intervenue, ni l'hypothèse de l'alinéa 4, ni celle de l'alinéa 5 n'étaient applicables ; qu'en estimant dès lors que le droit de substitution du locataire pouvait être exercé par lui dans ces deux hypothèses, nonobstant le constat de la nullité de la notification de l'offre préalable de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a derechef violé les dispositions susvisées ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la notification de la vente faite à Mme X... ne comportait pas la reproduction des cinq alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en sa rédaction résultant de la loi du 22 juin 1982, que le défaut de reproduction de ces dispositions entraînait la nullité de la notification de l'offre sans que le locataire soit astreint à démontrer l'existence d'un grief, que lorsque la notification était nulle, la vente était conclue en violation du droit de préemption reconnu au locataire ou à l'occupant de bonne foi en sorte qu'en application de l'alinéa 4 du texte précité, celui-ci pouvait pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur , la cour d'appel en a exactement déduit que Mme X... disposait de la faculté de se substituer à l'acquéreur dans le mois de la notification de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les SCI la rue des Pyrénées et La Campagne et la SCP Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière à payer à Mme X... et à M. Y..., ès qualités, ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes formées par les SCI la rue des Pyrénées et La Campagne et la SCP Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quatre.