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02-20609 Généré par l'IA

Covenant Modification Requirements in Housing Development

Numéro de cause 02-20609
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
Frais judiciaires à la charge de l'autorité
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Synthèse Legislator

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The dispute involved neighbors in a housing development, initially authorized under a building permit involving lot division, where one party sought the demolition of a veranda built by the other, alleging violation of the initial set of development covenants. The lower court rejected the demolition request, reasoning that the covenant, functioning as a private contract, had been implicitly accepted by the complaining party's failure to challenge a subsequent amendment adopted by a large majority of the homeowners' association authorizing verandas, despite their absence from the vote. The high court quashed this decision, holding that the covenants established under a building permit involving lot division can only be modified by the unanimity of the owners, unless the covenants themselves stipulate otherwise, thereby finding a violation of the relevant urban planning and civil code articles.

Regeste Legislator

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article 1134 du Code civil, article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme, l'article 1134 du Code civil, l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Covenant Modification Requirements in Housing Development: The lower court rejected the demolition request, reasoning that the covenant, functioning as a private contract, had been implicitly accepted by the complaining party's failure to challenge a subsequent amendment adopted by a large majority of the homeowners' association authorizing verandas, despite their absence from the vote. The high court quashed this decision, holding that the covenants established under a building permit involving lot division can only be modified by the unanimity of the owners, unless the covenants themselves stipulate otherwise, thereby finding a violation of the relevant urban planning and civil code articles.

Mots-clés

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modification du permis de construire urbanisme partie au contrat restrictions de zonage contestation civile droit de voisinage

Dispositions légales citées

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article 1134 du Code civil
Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article R.
article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme
Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme ;
l'article 1134 du Code civil
Cited as one of the legal bases that the Court of Cassation found violated by the Court of Appeal, leading to the cassation.
l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme
Cited as one of the legal bases that the Court of Cassation found relevant to the construction regime applicable to the case.
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Cited to rule on the rejection of the request for costs made by the consorts Y....
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72-11842
Covenant Modification Validity and Majority Calculation
19-23520
Neighbor Dispute Over Deed of Covenants Compliance and Demolition Order
89-15142
Covenant Violation and Mandatory Demolition in Planned Development
JURITEXT000006961463
Covenant Violation and Mandatory Setback Enforcement
90-10003
Developer Modification of Building Permit Binding on Co-owners

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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l'article 1134 du Code civil

Cited as one of the legal bases that the Court of Cassation found violated by the Court of Appeal, leading to the cassation.

l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme

Cited as one of the legal bases that the Court of Cassation found relevant to the construction regime applicable to the case.

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

Cited to rule on the rejection of the request for costs made by the consorts Y....

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Texte complet

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2002), rendu sur renvoi après cassation (CIV.3, 4 avril 2001, n° P 99-18.762), que la société Batir a, en 1979, obtenu un permis de construire prévoyant division parcellaire régi par l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme pour édifier un groupe de pavillons devant être vendus en l'état futur d'achèvement ; qu'un cahier des charges a été établi et une association syndicale libre (ASL) constituée ; que les époux X..., propriétaires d'un pavillon, ont, en 1995, assigné les époux Y..., propriétaires voisins, aux droits desquels sont venus les consorts Y..., en démolition d'une véranda qu'ils alléguaient avoir été édifiée en violation du cahier des charges ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'outre ses dispositions d'urbanisme, le cahier des charges constitue également un contrat du droit privé, que les époux X... opposés à la construction se sont abstenus de participer à l'assemblée générale de l'ASL du 28 octobre 1992 au cours de laquelle 24 propriétaires sur 27 avaient adopté une nouvelle rédaction du cahier des charges autorisant l'adjonction de vérandas et qu'ayant reçu notification du procès-verbal de l'assemblée générale, accompagné du nouveau cahier des charges, ils n'avaient pas engagé d'action à l'encontre de la délibération qu'ils contestent ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d'un groupe d'immeubles édifié en vertu d'un permis de construire prévoyant division parcellaire ne peut sauf stipulations contraires être modifié qu'à l'unanimité des propriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quatre.