Lessor v. Lessee: Security Deposit and Lease Termination for Foreign National

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 décembre 2000) que l'Union de gestion immobilière de participation (l'UGIPAR) a donné à bail un appartement à M. X... , le 10 juin 1994 ; qu'au début de l'année 1998 celui-ci a sollicité de son bailleur la location d'un appartement plus grand et, une caution lui ayant été demandée, en raison de sa qualité d'étranger non ressortissant d'un état membre de l'Union européenne, il a cessé de payer ses loyers et charges, soutenant qu'il était victime d'une discrimination ; qu'après avoir fait délivrer à M. X... un commandement de payer visant la clause résolutoire, l'UGIPAR l'a assigné pour faire constater la résiliation du bail ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à l'attribution d'un nouveau logement et de constater la résiliation du bail, alors, selon le moyen :

1 ) que le droit au logement est un droit fondamental ; que par application des articles 235-1 et suivants du Code pénal et de l'article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison, notamment, de leur origine et la jouissance des droits et libertés reconnus par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales doit être assurée sans distinction aucune fondée sur quelque situation que ce soit ; qu'en imposant aux seuls citoyens étrangers à l'Union européenne de fournir une caution préalable à la formation d'un contrat de bail, l'UGIPAR a adopté une attitude discriminatoire, à ce titre, illicite ; qu'en refusant de reconnaître le caractère discriminatoire de l'exigence relative à la fourniture d'une caution par les seuls citoyens étrangers à l'Union européenne, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble les dispositions susvisées, l'article 8 de la Convention précitée et l'article 26 du Pacte international relatif aux droits civils et politiques ;

2 ) que conformément aux articles 1728, 1131, 1146 et 1147 du Code civil, le preneur auquel le bailleur refuse de consentir un bail pour un appartement conforme à ses besoins en exigeant, de manière illicite, la fourniture d'une caution en raison de sa qualité de citoyen étranger à l'Union européenne est en droit de refuser, par voie d'exception d'inexécution, de payer le loyer et les charges dont il est redevable ; qu'en décidant qu'il y avait lieu de s'en tenir au constat d'un banal refus d'acquitter ses loyers qu'une discrimination avérée ne pourrait justifier, pour constater la résiliation du bail formé entre M. X... et la société UGIPAR, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si le caractère illicite du refus opposé par le bailleur ne privait pas celui-ci de la faculté de se prévaloir d'un retard de paiement que son refus illicite avait provoqué, a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il n'apparaissait pas anormal qu'un bailleur se constitue des sûretés de nature à garantir le paiement des loyers à proportion des risques de possibles difficultés en cas de défaillance des preneurs et qu'au regard du droit international, il est plus difficile pour un ressortissant d'un état de l'Union européenne de faire valoir ses droits à l'extérieur de l'Union, et retenu que M. X... n'établissait pas que lui seul se serait vu réclamer une caution pour la seule raison de son apartenance à un groupe éthnique particulier, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer les textes susvisés au moyen, que les garanties prises en la circonstance ne sauraient être qualifiées de discriminatoires ;

Attendu d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille trois.