Lessor v. Tenants: Prescription of Charges and Validity of Judicial Inspection Costs

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 2277 du Code civil ;

Attendu que les charges récupérables sont exigibles sur justification ; qu'elles peuvent donner lieu au reversement de provisions qui doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois, à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont mises à la disposition du locataire ; que les actions en paiement des loyers et fermages se prescrivent par cinq ans ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Asnières, 13 décembre 2001), rendu en dernier ressort, que Mme X..., propriétaire d'un appartement qu'elle avait donné en location aux époux Y..., les a assignés en paiement de sommes notamment au titre de la régularisation des charges pour les années 1994 à 2000 et des frais de constat d'établissement, par huissier de justice, de l'état des lieux de sortie ;

Attendu que, pour débouter Mme X... de sa demande tendant au remboursement des charges, le Tribunal retient qu'elle est intervenue tardivement en violation de l'article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, ce qui ne permet pas aux locataires de vérifier les montants qui leur sont imputés et qu'ils ne sont pas en mesure de s'expliquer sur la très forte augmentation de la consommation d'eau chaude en 1997 et 1998 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le paiement des charges sur justificatif peut être demandé dans les limites de la prescription quinquennale, le Tribunal a violé les textes susvisés, ;

Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 3, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; que lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... au titre du remboursement des frais d'établissement d'état des lieux de sortie, le Tribunal retient que le coût du constat, effectué non contradictoirement à la demande de Mme X..., ne peut être mis à la charge des époux Y... ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que ceux-ci n'avaient pas été régulièrement convoqués par l'huissier de justice pour assister aux opérations du constat, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce q'il a débouté Mme X... de ses demandes au titre de la régularisation des charges et des frais de constat d'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice, le jugement rendu le 13 décembre 2001, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille trois.