Landlord v. Tenant: Rent Cap Exclusion Due to Prior Rent Reduction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a commercial lease renewal where the tenant sought to set the new rent at market value, while the landlord argued against lifting the rent cap, contending that a prior conventional rent reduction should not justify ignoring the statutory cap. The Court of Cassation upheld the appellate ruling which determined that the agreement between the parties on February 15, 1995, to significantly reduce the rent retroactive to February 1, 1994, due to the general economic context, constituted a notable modification of the respective obligations of the parties, arising under conditions external to the initial lease and the law, thereby justifying, on its own, the exclusion of the rent plafonnement rule for the renewed lease.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-34 du Code de commerce, article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord v. Tenant: Rent Cap Exclusion Due to Prior Rent Reduction: The Court of Cassation upheld the appellate ruling which determined that the agreement between the parties on February 15, 1995, to significantly reduce the rent retroactive to February 1, 1994, due to the general economic context, constituted a notable modification of the respective obligations of the parties, arising under conditions external to the initial lease and the law, thereby justifying, on its own, the exclusion of the rent plafonnement rule for the renewed lease.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the appellant's argument as the basis for their claim regarding the limitation of rent review, which the court addressed.
This article was cited in the appellant's argument as the basis for their claim regarding the limitation of rent review, which the court addressed.
Applied to order the appellant to pay a sum to the respondent for litigation costs.
Applied to reject the appellant's request for litigation costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 avril 2002), que, par acte sous seing privé des 1er avril et 6 septembre 1988, la société civile immobilière Hôtel des Relais Bleus de Cannes Mougins (la SCI) a donné à bail à la société Les Relais Bleus de Cannes Mougins, ultérieurement dénommée la société l'Eden Bleu, un immeuble à usage d'hôtel-restaurant, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1988 ; que, par avenant au bail du 15 février 1995, le loyer initialement convenu a été ramené à une certaine somme à compter du 1er avril 1994 ; que, par acte du 10 février 1997, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail moyennant sa fixation à la valeur locative ;
que les parties ne s'étant pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, alors, selon le moyen, "que l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 dispose que "du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages" ; qu'il en résulte qu'une diminution conventionnelle du loyer, qui profite au locataire et ne lui transfère pas d'obligations pesant normalement sur le bailleur, ne permet pas le déplafonnement ; qu'en l'espèce, la modification conventionnelle du loyer à l'issue de la deuxième révision triennale était une baisse du loyer, qui profitait au locataire ; qu'en considérant néanmoins que cette réduction du loyer s'était déroulée dans des conditions étrangères à la loi et au bail initial et qu'elle justifiait l'exclusion de la règle du plafonnement, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ainsi que l'article L. 145-34 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parties s'étaient accordées le 15 février 1995 pour réduire le loyer initial à la somme mensuelle de 65 000 francs hors taxes à compter rétroactivement du 1er février 1994 afin de "tenir compte du contexte économique général", la cour d'appel en a exactement déduit que cette modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, s'analysait en une modification des obligations respectives des parties qu'elle a souverainement qualifiée de notable, justifiant à elle seule l'exclusion de la règle du plafonnement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Hôtel des Relais Bleus de Cannes Mougins aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Hôtel des Relais Bleus de Cannes Mougins à payer à la société l'Eden Bleu la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Hôtel des Relais Bleus de Cannes Mougins ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quatre.