Lease Termination Due to Poor Condition and Fortuitous Event

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article L. 411-30 du Code rural ;

Attendu que lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que lorsqu'un bien compris dans le bail est détruit, en totalité ou en partie, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d'assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent. que Si la dépense excède le montant des sommes ainsi versées, le bailleur peut prendre à sa charge la totalité des frais engagés par la reconstruction et proposer au preneur une augmentation du prix du bail. Dans le cas où le preneur n'accepte pas l'augmentation proposée, le tribunal paritaire des baux ruraux, sur saisine de la partie la plus diligente, fixe le nouveau montant du bail ; que dans le cas où le preneur participe au financement des dépenses de reconstruction, il est fait application des dispositions des articles L. 411-69, L. 411-70 et L. 411-71 du Code rural ; que si le bien n'est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 mai 2000), que les consorts X... ont donné à bail à ferme aux époux Y..., une propriété rurale composée d'un ensemble de bâtiments et de parcelles de terre; qu'à la suite d'une expertise judiciaire mettant en évidence le mauvais état des bâtiments, les époux Y... ont saisi le tribunal paritaire de baux ruraux afin de faire condamner les bailleurs à remettre en état les locaux et à leur verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter la fromagerie, et de se faire dispenser de paiement des loyers ; que les consorts X... ont sollicité la résiliation du bail à ferme et la condamnation des preneurs à leur payer une certaine somme à titre de rappel de loyers ;

Attendu que pour prononcer la "résolution" du bail de plein droit, l'arrêt retient que le mauvais état général des bâtiments et l'importance du coût actuel d'une remise en état minimum des lieux caractérisent une destruction partielle de ces lieux par cas fortuit au sens de l'article L. 411-30 du Code rural, rendant impossible leur jouissance par les preneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'au cas où la perte n'est que partielle, il n'appartient qu'au preneur de demander la résiliation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer aux consorts X... à titre d'arriérés de loyers et taxes au 31 décembre 1999, la somme de 97 649,70 francs, l'arrêt rendu le 30 mai 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quatre.