Neighboring Property Setback Covenant Dispute Over Prior Authorization
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute involved neighbors in a housing development where one party sued the other for non-compliance with the subdivision's restrictive covenant regarding house placement, which required a four-meter setback from the property line. The appellate court denied the claim, finding that the predecessor of the suing party had authorized a 2.50-meter setback, and since the current owners could not have greater rights than their seller, this authorization barred the claim, regardless of its absence in the sale deed. However, the high court partially quashed this decision, reasoning that restrictions on co-lot owners' property rights only bind subsequent purchasers if they are explicitly mentioned in the sale deed or if the purchaser had actual knowledge and consented, thereby violating the relevant civil and urban planning codes by presuming the current owners were bound by their seller's unrecorded authorization.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1122 du Code civil, article L. 315-3 du Code de l'urbanisme, l'article 1122 du Code civil, l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme; Neighboring Property Setback Covenant Dispute Over Prior Authorization: The appellate court denied the claim, finding that the predecessor of the suing party had authorized a 2.50-meter setback, and since the current owners could not have greater rights than their seller, this authorization barred the claim, regardless of its absence in the sale deed. However, the high court partially quashed this decision, reasoning that restrictions on co-lot owners' property rights only bind subsequent purchasers if they are explicitly mentioned in the sale deed or if the purchaser had actual knowledge and consented, thereby violating the relevant civil and urban planning codes by presuming the current owners were bound by their seller's unrecorded authorization.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited in relation to the basis for cassation concerning the stipulation pour autrui doctrine applied to lotissement restrictions.
This provision was cited alongside Article 1122 C. civ. in relation to the ground for cassation concerning lotissement restrictions binding subsequent purchasers.
Texte complet
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la cour d'appel n'a pas modifié l'objet du litige et a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs propres et adoptés, que le mur édifié devant la maison des époux Imbert ne nécessitait pas de demande de permis de construire mais une déclaration de travaux et qu'il n'y avait pas de méconnaissance de règles contractuelles ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le rapport d'expertise et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs propres et adoptés, que la haie en brandes réalisée par les époux X... en limite de propriété constituait, en raison de la déclivité du terrain sur le fonds Y... un écran de 3 mètres à 3,50 mètres de haut, qui causait une gêne à ces derniers ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu qu'ayant retenu que l'expert n'avait relevé aucune gêne résultant des constructions édifiées par les époux Y... et que celles-ci existaient avant l'acquisition de leur lot par les époux X..., la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que les époux X... avaient renoncé à agir en dommages-intérêts et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais, sur le premier moyen :
Vu l'article 1122 du Code civil, ensemble l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme ;
Attendu qu'on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 avril 2000), que les époux X..., propriétaires d'un lot faisant partie d'un lotissement, ont assigné les époux Y..., aux droits desquels se trouvent les consorts Y..., leurs voisins colotis, en mise en conformité de l'implantation de leur maison d'habitation avec les stipulations du cahier des charges du lotissement ;
Attendu que, pour débouter les époux X..., la cour d'appel constate que l'implantation de la maison d'habitation des consorts Y... ne respecte pas la distance minimale de quatre mètres par rapport à la limite divisoire prévue dans le cahier des charges et retient que l'auteur des époux X... avait donné aux époux Y... l'autorisation de construire à 2,50 mètres de la limite séparative des deux fonds, que cette autorisation a pour nécessaire conséquence d'interdire à celui qui l'a consentie de demander la mise en conformité de l'immeuble, que les époux X... ne pouvant disposer de droits plus étendus que leurs vendeurs, l'absence de mention dans l'acte de vente de l'autorisation étant indifférente ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les restrictions aux droits de propriété des colotis ne s'imposent à l'acquéreur du lot qu'à la condition qu'elles soient mentionnées dans l'acte de vente ou qu'il soit établi que l'acquéreur en a eu connaissance et y a consenti, la cour d'appel a violé les textes susivés ;
Par ces motifs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande de mise en conformité de l'implantation de la maison d'habitation des consorts Y..., l'arrêt rendu le 25 avril 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen.