Commercial Lease Renewal Rent Dispute Over Statutory Ceiling
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from the renewal of a commercial lease for a pharmacy, where the parties disagreed on the revised rent amount after the landlord served a notice with an increased rent offer. The tenant appealed the decision to set the renewed rent at the current market value, arguing that a prior conventional rent increase during the previous lease term did not constitute a "notable modification of the parties' obligations" under the relevant decree, which would permit abandoning the rent ceiling mechanism, and that the court erred in finding an implicit waiver of the ceiling rule. The Supreme Court rejected the appeal, holding that the appellate court was justified in finding that the parties' agreement in 1989 to set the rent at the market value—an adjustment made under conditions foreign to both the law and the original lease—constituted a notable modification of obligations sufficient, on its own, to allow the rent to be set above the statutory ceiling.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, Art. 23-6 du décret du 30 septembre 1953, Art. 23-3 du décret du 30 septembre 1953; Commercial Lease Renewal Rent Dispute Over Statutory Ceiling: The tenant appealed the decision to set the renewed rent at the current market value, arguing that a prior conventional rent increase during the previous lease term did not constitute a "notable modification of the parties' obligations" under the relevant decree, which would permit abandoning the rent ceiling mechanism, and that the court erred in finding an implicit waiver of the ceiling rule. The Supreme Court rejected the appeal, holding that the appellate court was justified in finding that the parties' agreement in 1989 to set the rent at the market value—an adjustment made under conditions foreign to both the law and the original lease—constituted a notable modification of obligations sufficient, on its own, to allow the rent to be set above the statutory ceiling.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court implicitly confirmed the lower court's finding that a significant modification of obligations justified dispensing with the rent cap, as this article was central to the dispute resolved in the final order.
The article concerning rent fixing was implicitly applied by confirming the decision that bypassed the standard capping mechanism.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mai 1999), qu'en mars 1978, Mme Y..., aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui les consorts Y..., a donné en location en renouvellement d'un précédent bail, à Mlle Z... et à M. X..., des locaux à usage de pharmacie ; qu'à la suite de cessions successives, Mme A... s'est, en décembre 1989, trouvée seule propriétaire de l'officine ; qu'à l'occasion de cette dernière cession, le loyer a été porté, d'accord parties, à une certaine somme ; que, par acte extrajudiciaire du 30 septembre 1993, le bailleur d'alors, M. Thierry Y..., a fait délivrer à Mme A... un congé portant offre de renouvellement du bail moyennant un loyer majoré ; que les parties ne s'accordant pas sur le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux ;
Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, alors, selon le moyen :
1° que la modification notable des obligations respectives des parties au sens de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, nécessite, lorsqu'il est prétendu qu'elle résulte de l'augmentation du taux du loyer d'origine du bail expiré, que cette augmentation trouve sa raison d'être dans une modification notable des modalités suivant lesquelles le loyer d'origine du bail expiré a été fixé ; qu'en énonçant, dès lors, que toute modification conventionnelle du loyer d'origine du bail expiré qui ne résulte ni de l'application de ce bail expiré, ni de la loi, constitue une modification notable des obligations respectives des parties, et exclut, par conséquent, l'application du système du plafonnement, la cour d'appel, qui se borne à énoncer que les parties ont voulu, quand elles ont augmenté le loyer au cours de l'exécution du bail, " réajuster le loyer selon les prix du marché ", sans établir que le loyer d'origine avait été fixé en fonction d'autres modalités que celles résultant du marché, a violé les articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ;
2° que la renonciation à un droit ne résulte que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en relevant, pour écarter la règle du plafonnement, que Mme Francine B... applique cette règle, non sur le loyer d'origine du bail expiré, mais sur ce loyer tel qu'il a été augmenté au cours de l'exécution du bail expiré, la cour d'appel, qui ne justifie pas que Mme B... aurait ainsi renoncé au droit qu'elle avait de voir fixer le taux du loyer du bail renouvelé en conformité avec le dispositif de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parties avaient, en décembre 1989, fixé le loyer à la valeur locative estimée par elles pour l'ajuster au prix du marché, et retenu que cette modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial s'analysait en une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule le déplafonnement du loyer, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la renonciation de Mme A... à se prévaloir des règles du plafonnement, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.