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00-19371 Généré par l'IA

Cassation Ruling on Validity of Apartment Sale with Life Annuity Overturning Nullification Based on Prior Private Agreement

Numéro de cause 00-19371
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
Frais judiciaires à la charge de l'autorité
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Synthèse Legislator

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The court of cassation overturned a lower court's decision that nullified the sale of an apartment with a life annuity, which was formalized by an authentic act on July 18, 1991, shortly before the seller's death on August 5, 1991. The lower court had invalidated the sale based on the seller's universal legatee's claim, arguing that a prior private agreement (promise of sale) dated May 28, 1991, lacked date certainty against third parties, making only the authentic act binding, and that the seller died within the timeframe stipulated for nullity under civil code provisions concerning life annuities. The Court of Cassation ruled that the lower court erred because the universal legatee, succeeding to the seller's rights, was not a third party against whom the private promise of sale needed date certainty, thus violating the relevant article regarding the date of private instruments against non-third parties.

Regeste Legislator

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article 1328 du Code civil, article 1975 du Code civil, l'article 1328 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Cassation Ruling on Validity of Apartment Sale with Life Annuity Overturning Nullification Based on Prior Private Agreement: The lower court had invalidated the sale based on the seller's universal legatee's claim, arguing that a prior private agreement (promise of sale) dated May 28, 1991, lacked date certainty against third parties, making only the authentic act binding, and that the seller died within the timeframe stipulated for nullity under civil code provisions concerning life annuities. The Court of Cassation ruled that the lower court erred because the universal legatee, succeeding to the seller's rights, was not a third party against whom the private promise of sale needed date certainty, thus violating the relevant article regarding the date of private instruments against non-third parties.

Mots-clés

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nullité des ententes annuité transaction immobilière prétention de tiers droit à la vie vente à l'essai

Dispositions légales citées

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article 1328 du Code civil
Vu l'article 1328 du Code civil ;
article 1975 du Code civil
en nullité de la vente par application de l'article 1975 du Code civil ; que M.
l'article 1328 du Code civil
The Court of Cassation quashed the decision for violating this article by improperly applying the rule regarding the date certainty of private deeds against the universal legatee.
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
The Court applied this provision to order the losing party to pay a sum to the winning party for legal expenses.
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10-28156
Cassation Partial Reversal on Reimbursement of Life Annuity Payments in Occupancy Dispute
00-11524
Cassation Court Overturns Nullification of Property Sale Due to Subsequent Regulatory Change
95-17853
Sale Annulment Quashed Over Unwritten Lease and Preemption Right
15-16626
Property Sale Dissolution and Forfeiture of Payments Upon Annuity Default
93-19858
Purchasers' Waiver of Nullity in Life Annuity Sale Due to Late Service and Contract Annulment for Lack of Risk

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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l'article 1328 du Code civil

The Court of Cassation quashed the decision for violating this article by improperly applying the rule regarding the date certainty of private deeds against the universal legatee.

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

The Court applied this provision to order the losing party to pay a sum to the winning party for legal expenses.

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Texte complet

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1328 du Code civil ;

Attendu que les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellés ou d'inventaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 29 février 2000), que par acte authentique du 18 juillet 1991 Mme X... a vendu son appartement à M. Y... moyennant constitution d'une rente viagère ; qu'elle est décédée le 5 août 1991 d'une maladie dont elle était atteinte avant la transaction ; que sa légataire universelle, la Fondation de France, a assigné M. Y... en nullité de la vente par application de l'article 1975 du Code civil ; que M. Y... s'est prévalu du caractère parfait de la vente dès la signature de la promesse en date du 28 mai 1991 ;

Attendu que pour prononcer la nullité de la vente, l'arrêt retient que la promesse datée du 18 mai 1991, signée et paraphée par M. Y... et Mme X..., n'a pas date certaine, que seul l'acte authentique notarié dressé le 18 juillet 1991 vaut acte de vente opposable à la Fondation de France et que le décès de Mme X... est survenu moins de vingt jours après sa signature ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de promesse de vente était opposable à la Fondation de France, légataire universel de Mme X..., qui n'était pas un tiers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 février 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la Fondation de France aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Fondation de France à payer à M. Y... la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille deux.