Property Owners v. ASL: Land Sale and Partial Cassation on Damages

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 7 décembre 1999) que les époux X... sont propriétaires d'un lot faisant partie d'un lotissement pour lequel une association syndicale libre dite " des copropriétaires de la résidence du Golfe d'Ajaccio " (l'ASL) a été créée ; que par convention du 18 février 1977, une partie du lot n° 88, initialement affecté à l'implantation d'un parc de sports avec hôtels, restaurant et commerces et qui n'avait pu être commercialisé par la société Lafond, lotisseur, a été cédée à l'ASL, à charge pour cette dernière de l'aménager à son gré et à ses frais en terrain de loisirs ou espaces verts, la partie restante ayant été divisée en quatre lots destinés à être vendus ; que cette modification a été approuvée par l'autorité administrative ; que le 11 janvier 1992, l'assemblée générale de l'ASL a décidé la division en deux du terrain qui faisait initialement partie du lot 88 pour conserver les équipements communs sur une partie du terrain pour lequel des tantièmes de quotes-parts étaient attribués, le reste étant vendu pour l'implantation d'une maison individuelle ; que la modification aux règles du lotissement a été approuvée par arrêté municipal du 1er février 1993 ; que les époux X... ont assigné l'ASL en nullité de la délibération du 11 janvier 1992 ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1° que si une majorité qualifiée de colotis peut modifier un cahier des charges approuvé par l'autorité administrative, en revanche, elle n'a pas le pouvoir de remettre en cause le caractère de partie commune d'un terrain, créé par une convention de droit commun avec le promoteur, dont tous les colotis peuvent se prévaloir ; qu'en l'espèce, la parcelle litigieuse, érigée en partie commune par les actes purement contractuels des 27 octobre 1976 et 18 février 1977, ne pouvait être cédée sans l'accord de tous les propriétaires et du promoteur (violation des articles L. 315-3 du Code de l'urbanisme et 1134 du Code civil) ;

2° que la majorité prévue à l'article L. 315-3 se calcule par rapport à " la superficie du lotissement ", c'est-à-dire la superficie totale du lotissement telle qu'elle ressort du règlement d'usage, et non pas seulement par rapport à celle des lots privés ; que la cour d'appel devait donc rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du procès-verbal du 11 janvier 1992 que seule la surface des lots privatifs avait été prise en compte (manque de base légale au regard du texte précité) ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'il n'existait pas de cahier des charges régissant le lotissement mais seulement un règlement, que le terrain en cause n'avait jamais fait l'objet d'une propriété indivise mais avait été transféré dans le patrimoine de l'ASL et constaté que la cession partielle et l'affectation du prix de vente à des travaux d'intérêt collectif étaient conformes à l'objet de cette dernière et que la société venue aux droits du lotisseur ne s'y était pas opposée, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'ASL, propriétaire du terrain, pouvait décider de procéder à la modification ainsi qu'à la cession partielle de celui-ci, sous réserve de respecter les règles de majorité requises par l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la résolution litigieuse avait été approuvée par 79,43 % des propriétaires, 79,82 % des lots et 77,92 % de la superficie des lots, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les voies, espaces verts, libres ou autres du lotissement devaient être exclus du calcul de la majorité et en a exactement déduit que la majorité requise par l'article L. 315-3 était atteinte ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que, pour condamner les époux X... à payer une certaine somme à l'ASL au titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le comportement des époux X... empêche depuis plusieurs années la mise en oeuvre de la décision de l'assemblée générale et qu'il cause à l'ASL un préjudice important ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une faute commise par les époux X..., faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il porte à 20 000 francs la somme que les époux X... devront payer à l'ASL à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble.