Property Owner v. Insurer: Failure to Obtain Required Delivery Guarantee
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner contracted for the construction of a house, subject to the suspensive condition of obtaining a delivery guarantee within a specific deadline, and received only a reimbursement guarantee based on an initial payment; after construction started, the owner made a further payment before the builder became subject to insolvency proceedings, and the insurer later denied coverage under the delivery guarantee, leading the owner to sue for reimbursement of all payments. The appellate court wrongly held that the delivery guarantee was acquired simply because the reimbursement guarantee was provided, treating the distinct and autonomous statutory guarantees as substitutable and deeming the suspensive condition fulfilled; the high court quashed this decision because the delivery guarantee requires a separate certificate from the guarantor, which was not established, meaning the appellate court violated the relevant construction and housing code provisions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1178 du Code civil; Property Owner v. Insurer: Failure to Obtain Required Delivery Guarantee: The appellate court wrongly held that the delivery guarantee was acquired simply because the reimbursement guarantee was provided, treating the distinct and autonomous statutory guarantees as substitutable and deeming the suspensive condition fulfilled; the high court quashed this decision because the delivery guarantee requires a separate certificate from the guarantor, which was not established, meaning the appellate court violated the relevant construction and housing code provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese provisions were violated because the Court of Appeal failed to recognize that the reimbursement and delivery guarantees are distinct and autonomous, and that the delivery guarantee was not acquired without the required attestation.
This constitutes the main order of cassation of the appealed judgment based on the violation of the cited legal provisions.
Texte complet
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Fédération du Crédit mutuel Centre Est Europe ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu les articles L. 231-2, L. 231-4, L. 231-6 et R. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que la garantie de remboursement, qui prend fin à la date d'ouverture du chantier, couvre les paiements effectués par le maître de l'ouvrage n'excédant pas 5 % du prix convenu de la construction au jour de la signature du contrat ainsi qu'à la délivrance du permis de construire ; que la garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ; que si le contrat doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexés au contrat, ce dernier peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison, le délai maximum de réalisation de cette condition suspensive ainsi que la date d'ouverture du chantier étant précisés ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 11 septembre 1997), que, par contrat du 20 février 1992, M. X... a chargé la société Constructeur Toulouse Pyrénées (CTP), assurée par la compagnie d'Assurances mutuelle des constructeurs (AMC), de la construction d'une maison individuelle (sur plan proposé) sous la condition suspensive de l'obtention d'une garantie de livraison donnée dans un délai de deux mois et demi, soit au plus tard le 5 mai 1992, par cet assureur qui a fourni, en raison d'un règlement de 5 % du prix convenu de la construction, une garantie de remboursement ; qu'après ouverture du chantier le 14 mai 1992, M. X... a effectué à la fin du mois de mai 1992 un nouveau versement de 20 % ; que la société CTP a été placée en redressement judiciaire le 21 août 1992, que le contrat n'a pas été poursuivi par son administrateur judiciaire et que M. X... a été informé par la compagnie AMC qu'il ne bénéficiait pas de la garantie de livraison ; que M. X..., arguant que cette garantie lui était acquise, a demandé réparation de son préjudice à cette compagnie, qui a sollicité la garantie de la Fédération du Crédit mutuel Centre Est Europe, établissement prêteur du maître de l'ouvrage ;
Attendu que pour condamner la compagnie AMC à payer à M. X... la somme de 250 000 francs couvrant le remboursement des sommes versées au constructeur avant et après la date d'ouverture du chantier, l'arrêt retient, d'une part, que la condition suspensive n'ayant d'effet qu'entre les parties au contrat de construction, le garant ne peut se prévaloir, pour éluder ses obligations légales, de l'inexécution de cette condition par son débiteur, et que celle-ci devant être réputée accomplie dans les termes de l'article 1178 du Code civil, les garanties de remboursement et de livraison étaient acquises dès la conclusion du contrat, d'autre part, que les dispositions du contrat d'assurance et les attestations délivrées par la compagnie AMC étant inopposables à M. X..., la substitution à l'ouverture du chantier de la garantie de remboursement à la garantie de livraison implique que la compagnie AMC, qui a fourni la garantie de remboursement, est tenue de fournir la garantie de livraison ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les garanties légales d'ordre public que sont les garanties de remboursement et de livraison sont distinctes et autonomes et que la garantie de livraison, dont l'obtention au plus tard à compter de la date d'ouverture du chantier doit être justifiée par une attestation du garant, n'est pas acquise du seul fait de la fourniture par le garant de la garantie de remboursement, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le garant avait délivré une telle attestation et, partant, que M. X... bénéficiait de la garantie de livraison, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges.