Landlord v. Tenant: Contractual Rent Stipulation Precludes Market Value Renewal Rent Setting

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 mai 1999), que la société civile immobilière Vélizy Petit-Clamart, devenue une société en nom collectif (SNC), a consenti à la société à responsabilité limitée (société) Milou un bail sur un local à usage commercial pour une durée de douze années moyennant un loyer composé d'un loyer fixe annuel indexé et d'un complément variable constitué par un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire dans les lieux loués ; que la bailleresse, ayant accepté le principe du renouvellement du bail, a assigné sa locataire pour voir fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative ;

Attendu que la SNC Vélizy Petit-Clamart fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen :

1° que le procédé binaire de fixation des loyers adopté par les parties, comportant un loyer variable avec fixation d'un loyer minimum garanti, constitue un mode contractuel de détermination des loyers à intervalles réguliers, valable pour la durée du bail, mais qui ne saurait priver le bailleur du bénéfice des règles statutaires lors du renouvellement du bail ; que le montant du loyer d'un bail à renouveler doit nécessairement être déplafonné lorsque le bail venu en renouvellement a excédé neuf années et doit correspondre à la valeur locative compte tenu notamment des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ; qu'ainsi, en présence d'une clause spécifique du bail de fixation d'un loyer variable, le loyer minimum garanti doit être fixé à la valeur locative lors du renouvellement du bail ; qu'en présence d'un bail venu en renouvellement, conclu pour une durée de douze ans, la cour d'appel ne pouvait, sans méconnaître l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, exclure toute fixation du loyer minimum garanti par référence à la valeur locative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2° que la fixation du loyer renouvelé d'un bail dans lequel a été stipulé un loyer variable, égal à un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur avec un minimum garanti, doit s'opérer conformément à la convention des parties ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'y ayant été expressément invitée, si les parties n'avaient pas entendu, lors du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 1995, fixer à la valeur locative le montant du loyer minimum garanti dès lors, d'une part, que lors du précédent renouvellement du bail survenu le 1er janvier 1983, les parties avaient déjà fixé ce montant par référence à la valeur locative, soit 326 400 francs, et, d'autre part, que les parties, après avoir fixé à douze années la durée du bail, avaient expressément stipulé une clause de prorogation de la durée du bail pour une période complémentaire de neuf années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que par les stipulations du bail relatives à la fixation du loyer les parties avaient entendu déroger aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que la société Vélizy Petit-Clamart ne pouvait invoquer le pouvoir reconnu au juge des loyers commerciaux en cette matière ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.