Tenant Residency vs. Statutory Applicability in Lease Renewal

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 1999) que, par bail du 11 janvier 1979, conclu au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, pour une durée de six ans à compter du 1er février 1979, M. Y... est devenu locataire d'un appartement à usage d'habitation avec l'autorisation d'y exercer la profession de médecin ; que la société civile immobilière du ... (la SCI), nue propriétaire, et les usufruitiers, M. Henri X... et Mlle Liliane X..., ont fait signifier à M. Y... le 19 juin 1996 un congé pour le 31 janvier 1997 au motif qu'il n'occupait pas les lieux à usage d'habitation principale puis lui ont délivré, le 11 décembre 1996, un commandement de payer un arriéré de loyers calculé sur le prix d'un projet de nouveau bail à effet du 1er février 1991 ; que les bailleurs ont assigné M. Y... pour faire constater la résiliation du bail et faire déclarer le congé valable ; que reconventionnellement, M. Y... a réclamé l'application des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que la SCI et les consorts X... font grief à l'arrêt de dire que sauf pour le montant du loyer, le bail est soumis à la loi du 1er septembre 1948, de refuser de déclarer valable le congé donné le 19 juin 1996 et de dire que le loyer exigible est celui du mois de janvier 1991, alors, selon le moyen, que, conformément à l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994, dans le cas où les lieux loués n'ont pas été mis en conformité avec les normes prévues par l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, le juge peut soit fixer un nouveau loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage dans les conditions définies à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, soit déterminer le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; qu'en décidant que le loyer exigible était celui du mois de janvier 1991 augmenté par la variation de l'indice notarial du coût de la construction, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;

Mais attendu que la SCI et les consorts X... ayant soutenu, devant la cour d'appel, que le prix du loyer était celui convenu par les parties à compter du 1er février 1991 et acquitté par M. Y... jusqu'au mois de février 1995, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 ;

Attendu que si les locaux faisant l'objet ou ayant fait l'objet d'un contrat de location conclu en vertu du 2° de l'article 3 bis, de l'article 3 quater, de l'article 3 quinquies, de l'article 3 sexies ou de l'article 3 septies de la loi du 1er septembre 1948 ne satisfont pas aux normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ou si les formalités de conclusion de ce contrat n'ont pas été respectées, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des locaux avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours ; que la demande doit être présentée dans le délai d'un an à compter de la date d'effet de ce contrat ou, pour les contrats de location conclus antérieurement à la publication de la présente loi, dans le délai d'un an à compter de cette date de publication ; qu'à défaut d'accord entre les parties, le juge peut soit fixer un nouveau loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, soit déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte ; que les dispositions du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948 ne sont plus applicables aux locaux mentionnés ci-dessus ;

Attendu que pour dire la location soumise à la loi du 1er septembre 1948 sauf sur le montant du loyer et non valable le congé délivré le 19 juin 1996, l'arrêt relève que l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 n'exclut pas l'application des dispositions de la loi susvisée autres que celles contenues au chapitre III relatives au loyer, aux contrats de location irréguliers et portant sur des locaux non conformes aux normes, conclus au visa de l'article 3 sexies et retient que le bail du 11 janvier 1979, à la fois irrégulier et portant sur des locaux non conformes n'a pas valablement dérogé aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 autres que celles relatives au montant du loyer et que M. Y... est fondé à se prévaloir du bénéfice du droit au maintien dans les lieux pour s'opposer au congé qui lui a été délivré ;

Qu'en statuant ainsi alors que la loi du 1er septembre 1948 n'est plus applicable, en aucune de ses dispositions, aux locaux faisant l'objet d'un contrat de location conclu en vertu de l'article 3 sexies, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la location est soumise à la loi du 1er septembre 1948, sauf sur le montant du loyer et non valable le congé donné à M. Y... le 19 juin 1996, l'arrêt rendu le 4 mars 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.