Commercial Lease Dispute: Hidden Defect vs. Force Majeure in Structural Collapse

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1721, alinéa 1, du Code civil ;

Attendu qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 2001), que Mme X... a donné à bail à la société Desmazières, devenue la société Le Petit Boy, des locaux à usage commercial, loués précédemment à la société Nodivia qui avait fait installer dans le sous-sol une chambre frigorifique ; qu'une partie de la voute s'est effondrée ; que s'appuyant sur l'article 4-3-2 du bail qui, par dérogation à l'article 1722 du Code civil, prévoyait qu'en cas de destruction par suite d'incendie ou tout autre événement, de la majeure partie des lieux loués, le bail serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, le preneur renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer, Mme X... a assigné le preneur en résiliation ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le précédent locataire avait fait transformer la chambre froide en chambre de congélation fonctionnant à moins 20 degrés centigrades sans qu'aucune isolation complémentaire ait été prévue, que le fait que le fonctionnement de cette chambre froide ait entraîné les désordres était un cas de force majeure pour Mme X... qui n'avait jamais été informée des dommages demeurés invisibles jusqu'à l'effondrement d'une partie de la voute et qu'il ne s'agissait nullement de la conséquence d'un défaut d'entretien ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'un vice caché ne saurait être assimilée à un cas de force majeure, lequel a nécessairement une origine extérieure à la chose louée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 octobre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme Y..., veuve X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Y..., veuve X..., à payer à la société Petit Boy la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y..., veuve X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux avril deux mille trois.