Landlord Association v. Tenant Company (Lease Termination Clause Validity)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord association sued a tenant company seeking nullification and termination of a commercial lease, which provided the tenant with sole discretion to terminate the lease after three, six, or nine years with six months' notice, as well as damages. The appellate court dismissed the landlord's request for nullification of the lease and the tenant's notice, reasoning that the ambiguous termination clauses should be interpreted according to public order provisions of a 1953 decree, and that even if contrary, they did not necessitate nullity. The high court quashed this decision regarding the nullity of the lease, finding that by accepting the lease term depended solely on the tenant's will, the appellate court violated the Civil Code defining a lease as a contract involving mutual obligation to pay rent for use of the property for a fixed time.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1709 du Code civil, l'article 1709 du Code civil; Landlord Association v. Tenant Company (Lease Termination Clause Validity): The appellate court dismissed the landlord's request for nullification of the lease and the tenant's notice, reasoning that the ambiguous termination clauses should be interpreted according to public order provisions of a 1953 decree, and that even if contrary, they did not necessitate nullity. The high court quashed this decision regarding the nullity of the lease, finding that by accepting the lease term depended solely on the tenant's will, the appellate court violated the Civil Code defining a lease as a contract involving mutual obligation to pay rent for use of the property for a fixed time.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation explicitly cites this article as the basis for overturning the lower court's decision regarding the nullity of the lease agreement.
This constitutes the main dispositive order, resulting in the partial cassation of the lower court's judgment.
Texte complet
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1709 du Code civil ;
Attendu que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 1er mars 1999), que la société civile immobilière Bedega, dénommée postérieurement SCI BE, représentée par M. Garnier, a donné à bail à la société Les Vergers-des-Balans (SVB), représentée par Mme Desmoures, les locaux dans lesquels était exploitée une maison d'accueil et de soins pour personnes âgées ; que l'article 2 de cette convention stipulait que le bail était conclu pour une durée de trois, six, neuf ans à compter du 15 mars 1991, à la volonté du preneur seul, à charge pour lui de prévenir le bailleur de son intention de faire cesser le bail au moins six mois à l'avance par simple lettre recommandée ; que la locataire a rencontré des difficultés financières qui se sont répercutées sur la gestion de la bailleresse ; que la SCI a assigné la SVB, le 17 juillet 1992, en annulation et subsidiairement en résiliation du bail et en paiement de dommages-intérêts, puis, le 12 décembre 1997, en nullité du congé donné par la locataire le 11 septembre 1996 pour le 14 mars 1997 et en paiement de dommages-intérêts ; que les deux instances ont fait l'objet d'une jonction devant la cour d'appel ;
Attendu que, pour débouter la SCI BE de sa demande tendant à la nullité du bail et du congé, l'arrêt retient que les clauses relatives à la résiliation du bail, mal rédigées, doivent être interprétées conformément aux dispositions d'ordre public du décret du 30 septembre 1953 et qu'à les supposer même contraires à ces dispositions elles n'entraînent pas nécessairement la nullité du bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que le terme du bail dépendait de la volonté du seul preneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI BE de sa demande en nullité du bail et de toutes ses autres demandes, l'arrêt rendu le 1er mars 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers.