Buyer of Liquidated Property Cannot Enforce Developer's Financial Completion Guarantee Against Financial Institution

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 avril 2001), qu'en 1991, la société Maîtrise immobilière Rhône-Alpes (MIRA) a fait édifier un groupe d'immeubles destinés à la vente en l'état futur d'achèvement, avec la garantie d'achèvement du Crédit mutuel agricole du Centre Est (Crédit agricole), et a vendu plusieurs lots à la société Investissement père et fils (IPF) ; que le vendeur et l'acquéreur ont été placés en liquidation judiciaire ; que le liquidateur de la société IPF a fait vendre les immeubles suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière et ils ont été acquis par la société DFR, marchand de biens ; que cette société a alors assigné le Crédit agricole en paiement des sommes correspondant au coût d'achèvement des travaux ;

Attendu que la société DFR fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que la garantie extrinsèque d'achèvement fait naître à la charge de l'organisme agréé une obligation distincte de celle du vendeur qui confère au bénéficiaire un droit direct et personnel pouvant être transmis indépendamment de la conclusion de tout contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en affirmant que la garantie consentie par la caisse régionale de Crédit agricole en vue d'assurer l'exécution de l'obligation de construire souscrite par la société à responsabilité limitée MIRA, au profit de la société à responsabilité IPF, ne pouvait avoir été transmise par le liquidateur judiciaire de cette dernière, à l'occasion de la réalisation de ses biens, aux motifs qu'elle n'avait pas conclu de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du Code de la construction ;

2 / que l'adjudication des immeubles d'un débiteur faisant l'objet d'une liquidation judiciaire s'opère suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière et conduit à la formation d'un contrat judiciaire susceptible de transférer tous les droits accessoires attachés à l'immeuble ; qu'en affirmant que l'adjudication des biens immobiliers appartenant à la société à responsabilité limitée IPF, effectuée à l'occasion de la liquidation de ses biens, ne pouvait avoir conduit à transférer à l'adjudicataire la garantie dont bénéficiait cette société, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3 / que le cahier des charges établi en vue de l'adjudication des immeubles de la société IPF précisait que "l'acquéreur fera son affaire personnelle de la mise en jeu" de la garantie consentie par la caisse régionale de Crédit agricole, ce qui implique que ladite garantie ait été transmise à l'adjudicataire ; qu'en affirmant que cette garantie ne pouvait avoir été transmise à la société DFR, adjudicataire, dès lors que le prix d'adjudication aurait été fixé sans tenir compte d'un prétendu droit de créance qui aurait correspondu à la mise en oeuvre de cette garantie, la cour d'appel a dénaturé le cahier des charges, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la garantie financière d'achèvement de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ne peut être mise en jeu qu'à l'occasion d'une vente en l'état futur d'achèvement et qu'en cas de liquidation judiciaire de l'acquéreur et de réalisation de son actif, l'adjudicataire d'un immeuble dépendant de cet actif prend cet immeuble en l'état où il se trouve au jour de l'adjudication et ne peut prétendre à la garantie d'achèvement, protection spéciale organisée en faveur de l'acquéreur d'un vendeur défaillant, alors que cet acquéreur, en liquidation judiciaire, est lui-même défaillant dans l'exécution de son obligation de payer le prix ; qu'ayant relevé que la société DFR, adjudicataire des droits immobiliers, avait acquis les constructions en état de réalisation partielle, avait été informée du refus du Crédit agricole de donner suite à la garantie d'achèvement et que le prix de l'adjudication avait été fixé sans tenir compte d'un prétendu droit de créance relatif à cette garantie, la cour d'appel a exactement retenu, sans dénaturation, que l'engagement du Crédit agricole vis-à-vis de la société MIRA n'avait pas été transmis à la société DFR au moment de l'adjudication ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société DFR aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société DFR à payer au Crédit agricole mutuel du Centre Est la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille deux.