Homeowners v. Construction Guarantor: Activation of Delivery Guarantee Precedes Construction Start

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 octobre 2000), qu'en 1998, les époux X... ont conclu avec la société Prébat, entrepreneur, un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain leur appartenant ; que la société Compagnie européenne de garanties immobilières (CEGI) a accordé une garantie de livraison aux prix et délais convenus dans les termes de l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ; que, par la suite, la société Prébat a été placée en liquidation judiciaire et les travaux n'ont pas été commencés ; que la CEGI n'ayant pas mis en oeuvre sa garantie, les époux X... l'ont assignée à cette fin ;

Attendu que la CEGI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ne peut être considérée comme réalisée que dans l'hypothèse où, dans le délai de réalisation prévu par les parties, un établissement de crédit a présenté à l'emprunteur une offre de prêt susceptible d'acceptation ; qu'en considérant en l'espèce que " l'accord de principe " sur l'octroi d'un prêt donné aux époux X... le 1er septembre 1998 par la Caisse d'Epargne d'Ile-de-France caractérisait la réalisation de la condition suspensive Iitigieuse tout en constatant que ledit accord était conditionnel et ne constituait pas en lui-même une offre de prêt, laquelle n'avait été " mise en forme qu'ultérieurement ", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations au regard des articles 1101 et 1175 du Code civil qu'elle a ainsi violés ;

2° que l'opinion d'un tiers sur la validité d'un contrat ne saurait influer sur la caducité avérée de celui-ci ; qu'en retenant, pour décider que le contrat de construction n'était pas caduc, que la CEGI avait considéré que cette convention était valide à la date du 25 septembre 1998, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs radicalement inopérants, privant ainsi sa décision de tout fondement légal au regard des articles 1101 et 1175 du Code civil ;

3° qu'en prenant en considération un document en date du 30 septembre 1998 qui n'avait pas été régulièrement produit aux débats, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

4° qu'aucune des pièces versées aux débats par les époux X... ne porte la date du 16 septembre 1998 ; qu'en énonçant que " l'accord de l'assureur était acquis le 16 septembre 1998 ", sans préciser l'origine de cette constatation de fait, la cour d'appel a encore violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

5° que la présomption d'ouverture du chantier résultant du dépôt en mairie par le maître de l'ouvrage de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier prévue par l'article R. 421-40 du Code de l'urbanisme peut être combattue par la preuve contraire, susceptible d'être apportée par tout intéressé ; qu'en décidant en l'espèce le contraire pour interdire à la CEGI de se prévaloir du constat d'huissier par lequel elle établissait que le chantier des époux X... n'était toujours pas ouvert plus de deux mois après la date portée sur la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier déposée en mairie par ces derniers, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1352 du Code civil ;

6° que la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé par défaut d'application l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation en confondant la portée de la garantie de livraison avec sa prise d'effet pour priver de toute portée l'absence d'ouverture du chantier au motif que ladite garantie couvre les risques d'inexécution des travaux prévus au contrat ;

Mais attendu, d'une part, que c'est souverainement que la cour d'appel a retenu, abstraction faite de références surabondantes à une opinion attribuée à la CEGI, à un document daté du 30 septembre 1998 et à un accord de l'assureur acquis le 16 septembre 1998, que l'offre de prêt aux époux X... existait bien au 1er septembre 1998, même si elle n'avait été mise en forme qu'ultérieurement, les conditions relatives à " l'assurance groupe ", à la prise éventuelle de garanties et à l'absence d'inscription des demandeurs au fichier de la Banque de France étant remplies avant l'expiration du délai contractuel de réalisation des conditions suspensives ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement énoncé, par motifs propres et adoptés, que la garantie contractuelle étant destinée à couvrir les risques éventuels d'inexécution du contrat, il était indifférent pour sa mise en jeu, que les travaux aient effectivement commencé, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la date à prendre en considération pour la constatation de l'ouverture du chantier, au sens de l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, était celle de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier effectuée par l'entrepreneur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs :

REJETTE le pourvoi.