Co-Ownership by Fact vs. Title in Structural Alteration Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose when subsequent owners of one part of a divided building undertook structural work to connect their unit to an adjacent veranda, prompting the owners of the other part to sue for demolition, alleging the work required authorization because the building was subject to co-ownership. The court rejected the appeal arguing that the 1965 co-ownership law did not apply because no formal declaration had been made, affirming that the arrangement—evidenced by the division of the building into separate floors, joint ownership of the soil, and an agreement for shared maintenance of exterior elements like the roof, gutters, and exterior paint—legally established the characteristics of a co-ownership regime, even without a specific co-ownership agreement, thereby justifying the finding that the exterior walls were common parts requiring consent for alteration.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1er et suivants de la loi du 10 juillet 1965; Co-Ownership by Fact vs. Title in Structural Alteration Dispute: The court rejected the appeal arguing that the 1965 co-ownership law did not apply because no formal declaration had been made, affirming that the arrangement—evidenced by the division of the building into separate floors, joint ownership of the soil, and an agreement for shared maintenance of exterior elements like the roof, gutters, and exterior paint—legally established the characteristics of a co-ownership regime, even without a specific co-ownership agreement, thereby justifying the finding that the exterior walls were common parts requiring consent for alteration.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court rejected the appeal by finding that the co-ownership regime applied, as justified by the relevant articles defining co-ownership.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 2 mars 2000), que le propriétaire d'un immeuble l'ayant divisé par étages en deux parties, a, par acte authentique du 10 novembre 1964, vendu l'une d'elles aux époux Y..., aux droits de qui viennent les époux X..., et a, par acte du 10 août 1965, vendu l'autre partie aux époux Z..., aux droits de qui viennent les consorts Z... ; que des travaux de percement du mur extérieur ayant été entrepris à l'initiative des époux X... pour faire communiquer leur niveau d'habitation avec une véranda construite sur une parcelle contiguë leur appartenant, les époux Z..., leur reprochant de ne pas leur en avoir demandé l'autorisation, les ont assignés en démolition de la construction ainsi édifiée ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de dire que l'immeuble concerné était soumis au régime de la copropriété, alors, selon le moyen :
1° que la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique qu'aux immeubles dont la propriété est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'elle ne s'impose donc que si les propriétaires ont distingué des parties privatives et des parties communes, et ont prévu que chacun d'eux serait propriétaire indivis desdites parties communes ; qu'en déduisant du seul fait que les deux propriétaires avaient convenu d'entretenir à frais communs des éléments extérieurs de l'immeuble que ces éléments seraient des parties communes dont ils posséderaient chacun une quote-part, la cour d'appel a violé les articles 1er et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° qu'en énonçant que selon les actes de division seule la propriété du sol est indivise, puisque les deux propriétaires auraient constaté une indivision forcée applicable " au sol, à la toiture, aux canalisations extérieures à l'appartement ", et encore que la division a nécessairement créé des parties communes à savoir " sol indivis, toiture, murs extérieurs, canalisations, gouttières ", la cour d'appel n'a pas indiqué clairement quel était le critère déterminant, selon elle, la répartition entre parties privatives et parties communes, et n'a pas énoncé précisément si les murs extérieurs, dont le percement par les époux X... est la cause du litige, appartiennent ou non aux parties communes ; que ce faisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la situation respective des époux X... et des consorts Z... résultait d'un état de division de l'immeuble et que leurs actes de vente respectifs indiquaient que la propriété du sol de l'immeuble était indivise, que chaque partie disposait d'une propriété d'étage dont elle avait la jouissance exclusive et s'engageait à contribuer pour moitié aux frais d'entretien et de réparation du bâtiment, notamment ceux de toiture, gouttières, canalisation extérieure, peinture extérieure, ainsi que de tous autres travaux pouvant avoir un caractère commun, la cour d'appel, d'une part, a légalement justifié sa décision en retenant que la division opérée avait créé des parties privatives par étages et des parties communes dont certaines caractérisées par leur extériorité aux parties privatives avaient été énumérées à titre indicatif et en a, d'autre part, exactement déduit que nonobstant l'absence d'établissement d'un règlement, le régime de la copropriété s'appliquait à l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi.