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00-21519 Généré par l'IA

Insurer v. Property Owner: Lease Agreement Supersedes General Tort Liability for Water Damage

Numéro de cause 00-21519
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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An insurer, subrogated to the rights of its commercial tenant who suffered water damage to merchandise, sued the property owner, who was also the landlord, for the damage caused by rain infiltration through the building's roof/terrace structure. The Court of Appeal held the owner liable based on its capacity as the owner of the entire building and Article 1384, paragraph 1, of the Civil Code, despite a lease clause where the tenant waived liability claims against the landlord for leaks originating in the leased premises. The Supreme Court quashed this decision, finding that the Court of Appeal violated Article 1147 of the Civil Code by upholding the owner's liability under general tort law despite the existence of a lease agreement which inherently governs the relationship between the parties.

Regeste Legislator

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article 1147 du Code civil, Vu l'article 1147 du Code civil, sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil; Insurer v. Property Owner: Lease Agreement Supersedes General Tort Liability for Water Damage: The Court of Appeal held the owner liable based on its capacity as the owner of the entire building and Article 1384, paragraph 1, of the Civil Code, despite a lease clause where the tenant waived liability claims against the landlord for leaks originating in the leased premises. The Supreme Court quashed this decision, finding that the Court of Appeal violated Article 1147 of the Civil Code by upholding the owner's liability under general tort law despite the existence of a lease agreement which inherently governs the relationship between the parties.

Mots-clés

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responsabilité pour dégâts d'eau contrat de bail droit de l'assureur droit à la propriété propriété immobilière manquement du bailleur

Dispositions légales citées

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article 1147 du Code civil
Vu l'article 1147 du Code civil ;
Vu l'article 1147 du Code civil
This article formed the basis for the Court of Cassation's review leading to the cassation.
sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil
This article was cited by the lower court to establish the owner's responsibility, which the Cassation court implicitly judged incorrectly by citing Art. 1147 in its reasoning for reversal.
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95-14517
Insurer's Recourse Against Landlord: Contractual vs. Tort Liability
05/004175
Landlord and Insurer Liability for Water Damage to Commercial Leasehold
22-10041
Property Owner v. Co-ownership Insurer: Direct Action for Water Damage under Civil Liability Clause
70-13354
Property Owner Liability Upheld in Tenant Damage Case; Insurance Coverage Dispute Partially Reversed
92-17926
Property Owner and Tenant v. Insurer (Business Losses from Water Damage and Repairs)

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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Vu l'article 1147 du Code civil

This article formed the basis for the Court of Cassation's review leading to the cassation.

sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil

This article was cited by the lower court to establish the owner's responsibility, which the Cassation court implicitly judged incorrectly by citing Art. 1147 in its reasoning for reversal.

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence

This is the operative order of cassation/annulment, though not strictly a legal 'provision' in the sense of a code article, it is the core ruling based on the cited laws.

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Texte complet

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 septembre 2000), que la société Au Port de Marseille, preneur à bail de locaux à usage commercial, a subi un dégât des eaux ayant détérioré des marchandises lui appartenant ; que son assureur, la société Royale et Sun Alliance, subrogé dans ses droits, a assigné en responsabilité le propriétaire de l'immeuble, la société Foncière Saint-Amour ;

Attendu que pour dire que la responsabilité de la société Foncière Saint-Amour est engagée, l'arrêt retient que la renonciation du preneur stipulée au paragraphe 4 du bail d'engager la responsabilité du bailleur pour les dégâts provenant notamment des fuites ou des infiltrations a laissé intact le droit du preneur d'engager la responsabilité du propriétaire de l'ensemble de l'immeuble dès lors que le sinistre ne trouve pas sa cause dans le local donné à bail et qu'il importe peu que la société Foncière Saint-Amour soit à la fois propriétaire de tout l'immeuble et bailleresse du local loué ; que c'est en sa qualité de propriétaire de l'ensemble de l'immeuble, et plus particulièrement de la dalle du parking formant toiture terrasse du local assuré, qu'elle est responsable des dégâts qui y ont été causés du fait des infiltrations des eaux de pluie à travers ladite dalle et sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté l'existence d'un bail entre la société Au Port de Marseille et la société Foncière Saint-Amour, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.