Real Estate Guarantee Fund Liability for Bounced Deposit Check Following Agent Bankruptcy
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court was asked to rule on whether a real estate guarantee fund was liable to reimburse a deposit and consignment fund after an escrow check, representing a down payment made by a property buyer to a real estate agent, bounced following the agent's bankruptcy proceedings. The appellate court had denied the claim, reasoning that the financial guarantee only covered the agent's mandatary (client) and not the notary who received the check, nor anyone subsequently subrogated to that right. The high court quashed this decision, reasoning that because the claim originated from a client deposit handled by the agent who failed to remit the funds to the notary, the conditions for activating the mandatory financial guarantee for real estate transactions were met, and therefore the specific guarantee fund was required to reimburse the deposit fund for 90% of the unpaid amount.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile; Real Estate Guarantee Fund Liability for Bounced Deposit Check Following Agent Bankruptcy: The appellate court had denied the claim, reasoning that the financial guarantee only covered the agent's mandatary (client) and not the notary who received the check, nor anyone subsequently subrogated to that right. The high court quashed this decision, reasoning that because the claim originated from a client deposit handled by the agent who failed to remit the funds to the notary, the conditions for activating the mandatory financial guarantee for real estate transactions were met, and therefore the specific guarantee fund was required to reimburse the deposit fund for 90% of the unpaid amount.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, along with Art. 39 of the Decree of July 20, 1972, establishes the legal basis for the financial guarantee concerning real estate operations, which was central to the dispute resolved in the final order.
This article, combined with Art. 3 of the Law of January 2, 1970, sets forth the conditions under which the financial guarantee applies, justifying the final ruling on the guarantee obligation.
This procedural article was cited as the basis for the Court of Cassation to rule definitively on the merits without referral after quashing the lower court's decision.
Texte complet
Donne acte à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... de Saint-Mathurin ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectué à l'occasion de l'une de ces opérations et que cette garantie joue sur les seules justifications que la créance soit certaine liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante ;
Attendu que la société Coudre, agent immobilier, qui avait reçu de l'acquéreur d'un immeuble un acompte sur le prix, a envoyé au notaire chargé de rédiger l'acte authentique un chèque du montant de cet acompte ; qu'après que l'acte ait été dressé, le chèque, émis par l'agent immobilier à l'ordre du notaire, est revenu impayé ; que, la société Coudre ayant été ultérieurement mise en redressement judiciaire, la Caisse des dépôts et consignations (CDC) a garanti le notaire à hauteur de la somme de 90 % de l'impayé en vertu d'un accord conclu entre elle et le Conseil supérieur du notariat et a sollicité la garantie de la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM qui l'a refusée ;
Attendu que pour débouter la CDC de sa demande de garantie formée contre la FNAIM, l'arrêt attaqué retient que la garantie financière étant réservée aux seuls mandants du professionnel de l'immobilier, à l'exclusion de tous autres, le notaire, qui n'a pas de lien juridique avec l'agent immobilier, ne peut donc revendiquer le bénéfice de cette garantie, ni, a fortiori, prétendre subroger quiconque dans un droit qu'il n'a pas ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la créance invoquée par la CDC avait son origine dans un versement fait par un client à un agent immobilier qui devait remettre les fonds au notaire et que l'agent immobilier dépositaire ne les avait pas restitués, ce dont il résultait que les conditions de la garantie financière prévue par les textes susvisés étaient réunies, la cour d'appel a violé ces textes ;
Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la Cour est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Dit que la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM doit garantir la Caisse des dépôts et consignations (CDC) à hauteur de 90 % du montant du chèque impayé émis par la société Coudre.