Lessor's Claim for Termination Without Compensation Due to Unauthorized Subletting Upheld by Court
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of commercial premises, which had been leased under a clause forbidding subletting without the lessor's express written consent, issued a notice to terminate the lease without eviction compensation, asserting a serious and legitimate ground due to unauthorized partial subletting. The court of appeal upheld the tenant's right to compensation, finding no serious and legitimate ground for termination, and the lessor challenged this decision by arguing, among other points, that the lower court improperly discounted evidence like an auditor's report and that no waiver of their rights had occurred. The higher court dismissed the appeal, reasoning that since a legal entity cannot reside in an apartment, the occupancy of the premises for residential use by a physical representative of the corporate tenant necessarily required the lessor's authorization, and in the absence of such authorization, no serious and legitimate ground existed to deny the tenant the eviction compensation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 225-40 du Code de commerce, article 1341 du Code civil, article 1728 du Code civil, article 1134 du Code civil, Art. 1134 du Code civil; Lessor's Claim for Termination Without Compensation Due to Unauthorized Subletting Upheld by Court: The court of appeal upheld the tenant's right to compensation, finding no serious and legitimate ground for termination, and the lessor challenged this decision by arguing, among other points, that the lower court improperly discounted evidence like an auditor's report and that no waiver of their rights had occurred. The higher court dismissed the appeal, reasoning that since a legal entity cannot reside in an apartment, the occupancy of the premises for residential use by a physical representative of the corporate tenant necessarily required the lessor's authorization, and in the absence of such authorization, no serious and legitimate ground existed to deny the tenant the eviction compensation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly upheld the Court of Appeal's finding that there was no renunciation of the right to claim breach of contract, thus justifying the refusal of the eviction indemnity.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juin 2000), que la société civile immobilière Patrimfrance (la SCI), devenue propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société Pierre X... sous l'obligation de ne les sous-louer en tout ou partie qu'avec le consentement exprès et par écrit du bailleur, a donné à la preneuse un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, faisant valoir que leur sous-location partielle avait été conclue sans son concours ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de décider que le congé avec refus de renouvellement ne repose pas sur un motif grave et légitime et qu'elle est débitrice d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :
1° que les parties qui sont tiers à un acte juridique, ont la faculté d'en administrer la preuve par tous moyens ; qu'en énonçant que la société Patrimfrance, qui est tiers à la convention de sous-bail que la société Pierre X... a conclue avec Mme Marie-Madeleine X..., ne peut pas en administrer la preuve à l'aide du rapport spécial que le commissaire aux comptes de la société Pierre X... a établi en application de l'article L. 225-40 du Code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ;
2° que le commissaire aux comptes de la société anonyme établit un rapport spécial énumérant toutes les conventions qui ont été conclues, avec l'autorisation du conseil d'administration, entre la société et un de ses administrateurs ou son directeur général ; qu'en énonçant que le rapport spécial établi par le commissaire aux comptes de la société Pierre X... n'est pas propre à administrer la preuve des conventions qu'il énumère, la cour d'appel a violé les articles L. 225-38 et L. 225-40 du Code de commerce ;
3° que la périodicité ne participe pas de l'essence du loyer et ne constitue pas, par le fait, un élément constitutif de la qualification du bail ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1728 du Code civil ;
4° que la renonciation à un droit ne résulte que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en énonçant qu'il y a eu renonciation, de la part du bailleur, à son droit de se prévaloir de l'infraction que la société Pierre X... a commise aux stipulations de son bail, parce que, d'une part, les auteurs de la société Patrimfrance ont toléré la présence de Mme Marie-Madeleine X... dans les lieux et ont stipulé, lors d'un renouvellement du bail, que, si jamais les lieux loués étaient occupés par une famille bruyante, il faudrait les insonoriser, et parce que, d'autre part, la société Patrimfrance a acheté, en pleine connaissance de cause, un appartement qui était occupé par Mme Marie-Madeleine X..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'une personne morale ne pouvant habiter bourgeoisement un appartement, la faculté d'occuper à usage d'habitation un appartement supposait nécessairement l'autorisation d'en accorder la jouissance à l'un des représentants personnes physiques de la société locataire, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'existait pas de motif grave et légitime privant la société locataire de son droit à indemnité d'éviction et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi.