Tenant's Contractual Early Termination Notice Period Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial tenant, exercising a contractual right to terminate a lease at the end of a three-year period with one year's notice via registered mail, was challenged by the landlords who claimed the notice was invalid for failing to adhere to the one-year notice period or the formal requirements of the governing decree. The appellate court invalidated the contractually agreed one-year notice period, deeming it non-written because it did not conform to the minimum notice period established by the mandatory provisions of the decree, which governs lease termination outside of standard statutory notice periods. The high court quashed this decision, reasoning that specifying a one-year notice period for early termination, which does not affect the tenant's right to renewal, remains valid, as the parties retain the freedom to agree on longer notice periods than the minimum required by the public order legislation.
Regeste Legislator
Généré par l'IATenant's Contractual Early Termination Notice Period Validity: The appellate court invalidated the contractually agreed one-year notice period, deeming it non-written because it did not conform to the minimum notice period established by the mandatory provisions of the decree, which governs lease termination outside of standard statutory notice periods. The high court quashed this decision, reasoning that specifying a one-year notice period for early termination, which does not affect the tenant's right to renewal, remains valid, as the parties retain the freedom to agree on longer notice periods than the minimum required by the public order legislation.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles define the conditions under which leases for commercial premises cease, which was the central issue leading to the cassation.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Vu les articles 5 et 35 du décret du 30 septembre 1953, devenus articles L. 145-9 et L. 145-15 du Code de commerce ;
Attendu que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 février 1999), que, preneur à bail de locaux à usage commercial, la société Harth et compagnie (société Harth), ayant stipulé la faculté, pour elle, de donner congé à l'expiration d'une période triennale, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous le préavis d'un an, a écrit le 10 août 1993 aux propriétaires, les sociétés Bail Investissement et Sélectinvest 1, qu'elle leur donnait congé pour le 1er juillet 1994 ; que ces sociétés lui ont répondu que le congé n'était pas valable pour ne pas respecter le délai d'un an ni la forme prévue par le décret du 30 septembre 1953 ; qu'elle a, le 22 décembre 1993, par acte extrajudiciaire, renouvelé le congé pour le 30 juin 1994 ; que les sociétés Bail Investissement et Sélectinvest 1 l'ont assignée pour faire juger que le congé du 10 août 1993 était nul, que celui du 22 décembre 1993 avait été délivré hors délai, que le bail était en cours jusqu'à son terme, et pour le paiement de diverses sommes au titre des loyers ;
Attendu que, pour déclarer que la clause du bail prévoyant le délai de préavis d'un an en cas d'usage par le preneur de la faculté que lui donne le bail de résilier ce contrat à la fin d'une période triennale est non écrite, rejeter les demandes des sociétés Bail Investissement et Sélectinvest 1 et condamner ces sociétés à rembourser à la société Harth la somme que celle-ci leur avait remise à titre de dépôt de garantie, l'arrêt retient que, si les parties ont la liberté d'aménager ou de supprimer le droit du preneur de dénoncer le bail par anticipation, l'usage de cette possibilité, en vertu du contrat ou de la loi, ne peut avoir lieu que dans les formes et délai prévus à l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953, texte d'ordre public en vertu de l'article 35 de ce décret, et que les parties ne pouvaient convenir d'un préavis minimal d'un an, sauf si cette convention était conforme aux usages locaux, ce que les bailleresses ne soutiennent pas ;
Qu'en statuant ainsi alors, que la stipulation d'un préavis d'un an, n'affectant pas le droit au renouvellement du bail, est valable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 février 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.