Landlord Repair Obligation and Rent Arrears Compensation During Reorganization

Sur le premier moyen :

Attendu qu'après avoir constaté que le bail ne portait aucune stipulation expresse contraire, la cour d'appel a exactement retenu que le bailleur était non seulement tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce mais encore d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui pouvaient devenir nécessaires, autres que locatives ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1289 du Code civil, ensemble l'article 33, alinéa 1er, de la loi du 25 janvier 1985, devenu L. 621-24 du Code de commerce ;

Attendu que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes ; que l'interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ne fait pas obstacle au paiement par compensation de créances connexes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 31 mai 2000), que les consorts du X... de la Boussière ont, par acte notarié du 23 décembre 1991, consenti à la société Dauphin le renouvellement du bail des locaux dans lequels elle exploitait son activité hôtelière ; qu'en décembre 1993, une expertise a été ordonnée sur l'état de l'immeuble loué ; que le rapport de l'expert a été déposé en novembre 1995 ; que la société Dauphin a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du 11 juillet 1996 ; que les bailleurs ont déclaré au passif de cette société une créance de loyers d'une certaine somme, qui a été admise ; qu'un plan de continuation de l'entreprise a été arrêté, par jugement du 13 novembre 1997, avec la désignation de M. Y... en qualité de commissaire à l'exécution de ce plan, qui prévoit le paiement des créances nées antérieurement au jugement d'ouverture en dix échéances sur une période de dix ans ;

Attendu que, pour condamner les bailleurs à faire l'avance du montant des travaux préconisés par l'expert judiciaire, mis à leur charge, l'arrêt retient que leur demande de compensation entre cette dette et leur créance de loyers était sans objet ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement les consorts du X... de la Boissière à faire l'avance du montant des travaux préconisés par l'expert, sous astreinte provisoire de 5 000 francs par mois, l'arrêt rendu le 31 mai 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon.