Condominium Owners v. Homeowners Association and Former Manager Regarding Structural Defects and Repair Liability

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauves et à la société Cabinet Gonnu du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Yves Z... et la société Cabinet Z... ;

Sur le premier moyen : (Publication sans intérêt) ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2000), que les époux X... et les époux Y..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, se plaignant de désordres affectant gravement le gros oeuvre, et ayant entraîné la signature, en 1981, d'arrêtés municipaux de péril, ont, après le dépôt d'un rapport d'expertise ordonnée en référé en avril 1981, assigné, par acte du 10 décembre 1985, le syndicat des copropriétaires (le syndicat) et M. Yves Z..., gérant de la société Cabinet Z..., syndic de l'immeuble, en réparation de leur préjudice ; que la société Cabinet Gonnu, se présentant aux droits du Cabinet Z..., est intervenue volontairement à la procédure ;

Attendu que, pour déclarer la société Cabinet Z..., représentée par la société Cabinet Gonnu, responsable des préjudices causés par sa carence et la condamner in solidum avec le syndicat au paiement de diverses sommes, l'arrêt retient que l'ensemble des éléments versés aux débats, procès-verbaux d'assemblées générales, rapport d'expertise, lettres de copropriétaires, arrêtés de péril pris par la Ville, manifestent une situation de gravité et d'urgence indéniables, l'ancienneté du désordre n'étant pas forcément incompatible avec l'urgence à le réparer et qu'il est évident que le syndic, nommé par l'assemblée générale du 29 décembre 1980 et qui est chargé en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative, à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, a, sur ce seul fondement, engagé sa responsabilité personnelle, et est fautif de n'avoir pris aucune initiative pour la conduite des travaux et pour la réunion des appels de fonds nécessaires au financement que postérieurement à l'ordonnance de référé du 11 décembre 1984 ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 1982, informée par l'expert judiciaire de toutes les diligences déjà effectuées, avait refusé l'exécution des travaux de remise en état du bâtiment A, cage n° 3, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que il a dit que la société Cabinet Z..., désormais représentée par le Cabinet Gonnu est responsable des préjudices causés par sa carence et qu'il a condamné le Cabinet, in solidum avec le syndicat, à verser aux époux X... et Richaud des sommes à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 24 février 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.