Lease Dispute: Rent Arrears Notice, Housing Law Application, and Rent Fixation Eligibility

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 1999), que le 7 septembre 1990, M. X... a donné à bail à M. Y... un local vacant à usage d'habitation ; qu'il lui a délivré, le 13 février 1996, un commandement de payer un arriéré de loyers en visant la clause de résiliation insérée au contrat de location ; que M. Y..., ayant formé opposition à cet acte, a assigné le bailleur en demandant la nullité du commandement et l'application au local des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en appel, il a aussi demandé, à titre subsidiaire, la fixation du loyer conformément à l'alinéa 3 de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande principale, alors, selon le moyen :

1° qu'il est constant que le fait qu'un rapport d'expertise ait été établi non contradictoirement à la demande d'une seule des parties ne le rend inopposable à la partie adverse que s'il n'a pas fait l'objet d'une communication régulière à cette partie conformément à l'article 132 du nouveau Code de procédure civile afin de pouvoir faire l'objet d'un débat contradictoire ; qu'ainsi, en énonçant que le rapport du 5 mars 1996 dont se prévaut le demandeur n'est pas opposable à M. X... au seul motif qu'il est non contradictoire mais sans constater qu'il n'aurait pas fait l'objet d'une communication régulière au bailleur mettant ce dernier dans l'impossibilité d'en débattre contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

2° qu'aux termes de l'annexe I.1°-d du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant le prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel dans sa rédaction résultant du décret n° 70-561 du 30 juin 1970 " les locaux disposant d'un WC et d'un poste d'eau même communs et dont le coefficient d'entretien est supérieur à 0,90 ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie III sous-catégorie B ", qu'il en résulte que, pour exclure le classement en catégorie IV, il ne suffit pas de relever qu'il y a dans l'immeuble un WC commun puisqu'il faut également que le coefficient d'entretien soit supérieur à 0,90 ; qu'en énonçant que le demandeur n'est pas fondé à revendiquer un classement en catégorie IV au seul motif qu'il est constant qu'il y a dans l'immeuble un WC commun mais sans constater que le bailleur justifie d'un coefficient d'entretien supérieur à 0,90, la cour d'appel a violé l'annexe I.1°-d du décret du 10 décembre 1948 dans sa rédaction résultant du décret du 30 juin 1970 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté l'existence d'un WC commun dans l'immeuble, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant que M. Y... n'était pas fondé à revendiquer le classement de la chambre en quatrième catégorie ;

Attendu, d'autre part, que le locataire n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que pour exclure le classement en catégorie IV, il fallait que le coefficient d'entretien soit supérieur à 0,90, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire, alors, selon le moyen,

1° que l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 tel que modifié par les lois des 6 juillet 1989 et 21 juillet 1994 prévoit en son avant-dernier alinéa que, à défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions prévues aux alinéas précédents, le loyer des locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 hormis ceux de la catégorie IV est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'ainsi, et contrairement à ce qu'affirme la cour d'appel, le fait que le locataire n'ait pas usé dans les délais de la possibilité qui lui est accordée par l'article 25, alinéas 2 et 3, de la loi du 23 décembre 1986 modifiée de demander au propriétaire la mise en conformité des locaux avec les normes définies par décret ne saurait faire obstacle à ce qu'il puisse demander à bénéficier des dispositions de l'alinéa 4 dudit article qui prévoient expressément qu'à défaut de mise aux normes effectuées dans les conditions prévues aux alinéas précédents, le loyer est fixé conformément à l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en énonçant que ce n'est que dans le délai d'un an prévu à l'article 25, alinéa 2, de la loi du 23 décembre 1986 modifiée pour que le locataire puisse demander la mise en conformité des locaux avec les normes fixées par décret que ce locataire est recevable à réclamer que le loyer soit fixé conformément au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a manifestement méconnu les termes clairs et précis de l'article 25, alinéa 4, de la loi du 23 décembre 1986 modifiée qu'elle a ainsi violé ;

2° que, dès lors que le bail était en date du 7 septembre 1990, et donc antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, il était soumis à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 tel que modifié par la loi du 6 juillet 1989 qui avait supprimé le délai de forclusion d'un an pour solliciter la mise en conformité des locaux ; qu'en déclarant la demande du demandeur en fixation du loyer conformément au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 irrecevable pour ne pas justifier avoir, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, demandé au propriétaire dans le délai d'un an la mise en conformité du local, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989, le bail liant les parties en date du 7 septembre 1990 étant antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 ;

Mais attendu que les dispositions de l'article 19 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant certaines dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 s'appliquent aux baux en cours ; que la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le locataire ne disposant plus que d'un délai d'un an, pour demander la mise en conformité des locaux, c'était dans ce délai qu'il était recevable à réclamer la fixation du loyer selon l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989, en a exactement déduit que M. Y... ne justifiant pas d'avoir, depuis la date d'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994, demandé, dans ce délai d'un an, la mise en conformité des lieux, sa demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.