Developer Liable for Loss of Tax Benefits on Unrented Apartments

Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause de la compagnie Mutuelle du Mans assurances ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 juin 1998), que la société First Management system (la société) a réalisé en 1988-1989 dans l'île de Saint-Martin (Guadeloupe) un programme immobilier de 116 appartements vendus en l'état futur d'achèvement ; que ce programme ouvrait aux acquéreurs le bénéfice de la défiscalisation autorisée par la " loi Pons ", jusqu'au 31 décembre 1996, à la condition que l'achat portât sur un immeuble neuf affecté à l'habitation principale ou fût loué non meublé à une personne le destinant à son habitation principale ; que la société offrait à chaque futur propriétaire la garantie, pour une durée maximale de cinq ans, d'un loyer révisable contre la délivrance à son nom d'un mandat irrévocable de gestion locative pour la même durée ; qu'elle s'était assurée auprès de la Mutuelle du Mans, par contrat du 8 septembre 1988, pour une durée de cinq ans, contre les risques financiers découlant pour elle de cette garantie ; que la plupart des appartements n'ayant pu être loués pendant la période quinquennale précitée, la société a honoré ses engagements de garantie locative jusqu'au 21 mars 1992 ; que l'assureur, après l'avoir dédommagée de son préjudice pendant un an, a résilié le contrat après sinistre, en application de l'article 12 des conditions générales ; que la société a, par acte du 5 février 1993, saisi le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins de mise en jeu de la responsabilité civile de l'assureur sur le fondement de l'assurance " responsabilité civile promoteur " également souscrite auprès de celui-ci ; que les copropriétaires sont intervenus dans la procédure pour mettre en jeu, outre la responsabilité de la société, la responsabilité quasidélictuelle de l'assureur pour les avoir induits en erreur sur la pérennité de la garantie financière des loyers ;

Sur le second moyen :

Attendu que les demandeurs au pourvoi reprochent encore à l'arrêt d'avoir jugé que la Mutuelle du Mans n'avait pas commis une faute personnelle en les induisant en erreur sur la durée de garantie des loyers, alors que la lettre du 1er mars 1988 de l'assureur, qui concernait la garantie des loyers sur opération " Les Portes de Saint-Martin ", confirmait que la société First Management system serait en mesure de remplir son engagement de garantie, " et ce pendant cinq ans " ; que cette lettre, émanant de l'assureur, et dont celui-ci ne pouvait ignorer l'usage qui en serait fait auprès des acquéreurs, impliquait nécessairement couverture de ce risque par la compagnie d'assurances et était de nature à induire les acquéreurs dans la certitude erronée que la garantie leur était acquise et assurée pendant cinq ans ; qu'ainsi, en ne retenant pas l'imprudence fautive de l'assureur, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a relevé que la lettre du 1er mars 1988 adressée par l'assureur à la société, et non aux acquéreurs, ne contenait aucun engagement à l'égard de ces derniers et était, de surcroît, imprécise quant aux engagements de la Mutuelle du Mans à l'égard de la société ; que cet écrit mentionnait que des renseignements complémentaires pouvaient être demandés à un certain M. X... dont l'adresse et le numéro de téléphone étaient indiqués ; qu'elle a pu en déduire, non seulement que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de cette lettre, mais encore qu'ils ne pouvaient établir qu'elle avait été rédigée pour les besoins de la cause, dans le but de les tromper et de les inciter à contracter ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que, pour juger que s'agissant du bénéfice de défiscalisation, la société n'avait pas commis de faute de nature à ouvrir la garantie de l'assureur au titre de la police " responsabilité civile ", l'arrêt attaqué énonce que le notaire de Saint-Martin précisait que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'une occupation effective des appartements dans un document établi à la demande de la société, présenté comme une " interview " et communiqué aux acquéreurs potentiels ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait, d'une part que la possibilité de défiscalisation était l'unique cause ayant amené les acquéreurs à contracter avec la société, d'autre part qu'aucun des documents communiqués ne précisait que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'une occupation effective des appartements, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leurs demandes tendant à la réparation du préjudice fiscal qu'ils ont subi du fait de la société First Management system, l'arrêt rendu le 18 juin 1998, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes.