Property Owner v. Adjoining Owner Regarding Right of Way
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner, whose house was on the public road but whose rear garden was inaccessible except through the house, sued the adjoining owner to establish a right of way over the neighbor's property to directly access the garden from the public road, citing a letter from the neighbor as an express recognition of the servitude. The appellate court granted the right of way, fixing its width, based on this letter being a sufficient title of recognition and concluding the requested width based on the shortest and least damaging route, despite the property not being technically enclosed for its primary use. The high court quashed the decision, reasoning that the appellate court's findings did not adequately establish either the necessary state of enclosure for a legal right of way or the existence of a valid recognizing title as required by civil code articles governing servitudes.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 695 du Code civil, Article 682 de ce Code; Property Owner v. Adjoining Owner Regarding Right of Way: The appellate court granted the right of way, fixing its width, based on this letter being a sufficient title of recognition and concluding the requested width based on the shortest and least damaging route, despite the property not being technically enclosed for its primary use. The high court quashed the decision, reasoning that the appellate court's findings did not adequately establish either the necessary state of enclosure for a legal right of way or the existence of a valid recognizing title as required by civil code articles governing servitudes.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as one of the primary legal bases the court used to rule on the case concerning the right of way for an enclosed property.
Cited as one of the primary legal bases the court used to rule on the case concerning the right of way for an enclosed property.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Vu l'article 695 du Code civil, ensemble l'article 682 de ce Code ;
Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 novembre 1996), que M. Y..., propriétaire d'une parcelle cadastrée n° 700, sur laquelle est édifiée une maison, en bordure de la voie publique, avec jardin à l'arrière, accessible par la maison, a assigné les époux X..., propriétaires de la parcelle contiguë n° 701, pour faire rétablir le libre exercice sur cette parcelle d'un passage lui permettant d'accéder directement à son jardin depuis la voie publique ;
Attendu que pour accueillir la demande et fixer l'assiette de la servitude de passage sur la parcelle n° 701, l'arrêt retient que la correspondance adressée à M. Y... par M. X... le 22 janvier 1985, à l'occasion d'une difficulté en relation avec le litige, comporte reconnaissance expresse et précise du droit de M. Y... à la servitude de passage sur le fonds, propriété de M. X..., que cette reconnaissance est éclairée, M. X... indiquant qu'il a pris conseil auprès de son avocat, que cette correspondance constitue un titre recognitif de la servitude qui dispense de rechercher l'existence d'un autre titre, que s'agissant de l'assiette du passage, M.
X... ne reconnaissait le passage de M. Perrin que sur une largeur de 1,70 mètre environ, que M. Y... avait lui-même placé un portillon à l'entrée de son terrain, limitant le passage dans sa largeur et que le procès-verbal de transport indiquant que, si la servitude était juridiquement reconnue, " le tracé le plus court et le moins dommageable emprunterait nécessairement le fonds cadastré sous le n° 701, sur une largeur de 2 mètres ", il convenait d'en fixer la largeur à 2 mètres à partir du mur de soutènement, largeur habituelle de ce type de passage, suffisante pour assurer la desserte normale du fonds qui en bénéficie, desservi par ailleurs par l'immeuble bâti ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser l'existence ni d'un titre recognitif, ni de l'état d'enclave du fonds de M. Y..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau.