Landlord's Right to Reclaim for Co-owner Upheld Despite Tenant Challenges to Notice and Need Determination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords, co-owners of an apartment held under a verbal lease, served notice to vacate on the tenant under Article 19 of the 1948 law for the purpose of reclaiming the property for one of the co-owners. The tenant challenged the validity of the notice, arguing that no prior notice to maintain occupancy was required, that the landlords failed to prove the intended beneficiary lacked adequate alternative housing, and that the court's description of the beneficiary's current housing was contradictory. The Court of Cassation upheld the lower court's decision, finding that the notice could be validly served directly to the tenant under Article 19 without a prior act concerning the right to remain, and that the lower court reasonably determined, based on the facts of the beneficiary's family size and current substandard dwelling, that the prerequisite need for housing was met, dismissing the claim of contradictory reasoning.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 19 de la loi du 1er septembre 1948, article 455 du nouveau Code de procédure civile, REJETTE le pourvoi; Landlord's Right to Reclaim for Co-owner Upheld Despite Tenant Challenges to Notice and Need Determination: The tenant challenged the validity of the notice, arguing that no prior notice to maintain occupancy was required, that the landlords failed to prove the intended beneficiary lacked adequate alternative housing, and that the court's description of the beneficiary's current housing was contradictory. The Court of Cassation upheld the lower court's decision, finding that the notice could be validly served directly to the tenant under Article 19 without a prior act concerning the right to remain, and that the lower court reasonably determined, based on the facts of the beneficiary's family size and current substandard dwelling, that the prerequisite need for housing was met, dismissing the claim of contradictory reasoning.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article defines the legal basis for the eviction notice which the Court of Appeal found valid.
This article concerns the requirement for motivation of court decisions, cited in a branch of the appeal related to contradictory reasoning.
This is the operative part of the final order, dismissing the appeal.
Texte complet
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 juin 1998), que les consorts X..., propriétaires indivis d'un appartement donné en location suivant bail verbal, en 1981, à Mme Y..., lui ont délivré congé au visa de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, aux fins de reprise du local au bénéfice de l'un des indivisaires, M. Z..., puis l'ont assignée pour faire déclarer le congé valable ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, 1° que le droit de reprise de locaux loués en application de la loi du 1er septembre 1948, qui tend à faire échec au droit au maintien dans les lieux, ne peut être opposé au preneur titulaire d'un bail non arrivé à expiration ou non résilié ; qu'en l'espèce, la locataire n'avait reçu notification d'aucun congé en vue de mettre fin au bail dont elle était titulaire, de sorte qu'en déclarant cependant valable le congé à elle signifié en vue de la reprise des lieux, au prétexte que n'aurait existé nulle obligation de délivrer un congé de fin de bail, la cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; 2° qu'en toute hypothèse, le bailleur qui veut reprendre les lieux loués en application de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 doit justifier que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux, si bien que le juge n'a pas à rechercher si les locaux sur lesquels la reprise est exercée correspondent aux besoins du bénéficiaire ; qu'en retenant, pour valider le congé litigieux, que le logement occupé par la locataire était de nature à fournir au bénéficiaire de la reprise et à sa famille les conditions d'habitat nécessaires, la cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; 3° qu'en outre, la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en relevant tout à la fois, d'un côté, que le bénéficiaire de la reprise occupait un appartement composé d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage, de l'autre, que ce local constituait un studio avec mezzanine, la cour d'appel s'est contredite, en méconnaissance des exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le texte de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 prévoyait la reprise contre le locataire ou l'occupant, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le congé pouvait être délivré au locataire, sans notification préalable ou concomitante d'un acte ouvrant droit au maintien dans les lieux ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Z..., marié, père de deux enfants et prochainement d'un troisième, occupait un logement composé, au rez-de-chaussée, d'une salle de séjour et au premier étage, d'une pièce principale et d'une petite pièce sans ouverture, la cour d'appel a souverainement retenu, abstraction faite de motifs surabondants et sans se contredire, que le bénéficiaire de la reprise ne disposait pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux de sa famille ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : (Publication sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.