Co-Owner Suit to Enforce 1906 Treaty Obligation Against Construction on Common Courtyards

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 1997), que la société Hollier-Larousse, devenue Larousse Immobilier, ayant acquis en juin 1905, une parcelle de terrain boulevard Raspail, a conclu avec ses deux voisins une convention comportant pour chacun d'eux prohibition de bâtir au délà d'une certaine hauteur sur la partie de cour leur appartenant, et a ensuite signé, le 31 août 1906, avec eux et la ville de Paris, pour permettre la construction d'immeubles, un traité par lequel les trois propriétaires s'obligeaient envers la ville à ménager entre eux, et à maintenir à perpétuité, dans ces immeubles, des cours et des courettes, en continuité, d'une certaine superficie, libres de toute construction ; que l'immeuble de la société Larousse Immobilier ayant été placé sous le régime de la copropriété, Mme X... y a acquis le 17 janvier 1985 un lot à usage d'habitation et, ayant constaté que les cours de cet immeuble avaient été bâties et constituées en lots appartenant à la société Larousse, a assigné la société Larousse Immobilier et la société Larousse, cette dernière en qualité de copropriétaire, en démolition de ces constructions et en établissement d'un nouveau règlement de copropriété, avec suppression des lots irréguliers ; que la société Samas, venant aux droits de la société Larousse Immobilier, est intervenue volontairement à la procédure et le syndicat des copropriétaires a été assigné en intervention forcée ;

Attendu que la société Samas fait grief à l'arrêt de lui ordonner la démolition des constructions édifiées sur les cours et courettes de l'immeuble ... visées dans le traité de 1906, alors, selon le moyen, 1° que tout jugement doit être motivé et répondre aux conclusions et moyens des parties ; qu'en négligeant en l'espèce, les conclusions de la société Samas, dont il résultait qu'à se placer même du strict point de vue du droit des servitudes, la servitude litigieuse se trouvait éteinte par confusion, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 2° qu'une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant sont indépendants l'un de l'autre et appartiennent à des propriétaires différents ; que tel n'est pas le cas d'un immeuble en copropriété ; qu'en retenant l'existence d'une servitude de cour commune perpétuelle et imprescriptible, instituée " dans l'intérêt de la collectivité ", en dépit de l'absence de fonds dominant et l'institution d'une copropriété après réunion des trois fonds initiaux entre les mains d'un seul propriétaire, la société Samas, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1 et 6 de la loi du 10 juillet 1965 et, par fausse application, les articles 637 et suivants du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la " servitude de cour commune " avait été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, qu'elle ne profitait pas à un fonds dominant et qu'elle avait un caractère perpétuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, sans violer les dispositions relatives aux servitudes et au statut de la copropriété, qu'instituée dans l'intérêt de la collectivité, l'obligation de maintenir cours et courettes libres de toute construction s'analysait comme une charge grevant à perpétuité le fonds de l'immeuble du ... et s'imposait au syndicat des copropriétaires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Samas fait grief à l'arrêt de réformer le jugement déclarant Mme X... irrecevable en ses prétentions d'ordonner la démolition des constructions édifiées sur les cours et courettes de l'immeuble ... et de déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété de l'immeuble contrevenant à la " servitude de cour commune " du traité de 1906, alors, selon le moyen, 1° que tout jugement doit être motivé et répondre aux conclusions et moyens des parties ; que la société Samas demandait que l'action exercée à son encontre fût déclarée prescrite, les cours et courettes de l'immeuble ayant été couvertes de constructions dès 1928 et étant demeurées en cet état depuis lors, lesdites constructions ayant même subi de nouveaux aménagements en 1953 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que, pour pouvoir agir individuellement en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, un copropriétaire doit pouvoir justifier d'un préjudice personnel ; qu'un tel préjudice ne saurait résulter du seul fait qu'il a été porté atteinte aux parties collectives d'un immeuble et supposer que soit caractérisé un lien précis entre cette atteinte et le dommage qu'elle cause au copropriétaire demandeur ; qu'en se bornant à relever en l'espèce que " dès lors que la servitude de cour commune litigieuse a été érigée au profit de la collectivité, Mme Elisabeth Y... doit être admise à l'invoquer et qu'elle y a intérêt, l'une de ses fenêtres ouvrant sur les constructions en cause ", la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucun dommage découlant pour l'intéressée des constructions litigieuses implantées sur les cours communes, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° qu'en se bornant encore à relever que le syndicat des copropriétaires a " également intérêt à agir, son action tendant à la sauvegarde juridique de l'immeuble ", sans relever aucune circonstance susceptible, du strict point de vue dudit syndicat, de justifier la démolition ordonnée, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° que les dispositions contractuelles d'un règlement de copropriété font la loi des parties ; qu'en déclarant, en l'espèce, purement et simplement " non écrites " les clauses du règlement de copropriété contraires à la servitude de cour commune instaurée par le traité de 1906, clauses dont la licéité n'avait jamais été remise en cause ni la modification demandée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le traité de 1906 prévoyant que les cours et courettes de l'immeuble devaient à perpétuité rester libres de toutes constructions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que l'une des fenêtres du lot de Mme Moreau-Cohen ouvrant sur les constructions en cause, cette copropriétaire avait un intérêt à agir et que le syndicat avait également intérêt à agir, son action tendant à la sauvegarde juridique de l'immeuble ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le traité de 1906 s'imposait au syndicat des copropriétaires comme charge grevant à perpétuité l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que le règlement de copropriété de cet immeuble ne pouvait contrevenir à ce traité et que les clauses de ce règlement contraires à la charge instituée dans l'intérêt de la collectivité devaient être réputées non écrites ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.