Nullity of General Assembly Decision Regarding Co-ownership Termination and Syndicate Establishment
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns the nullity of a general assembly decision in a co-ownership where a majority voted to terminate the general soil co-indivision, establish a free syndicate of owners, and transfer ownership of roadways to it. The opposing co-owners challenged these decisions, and the appellate court annulled them, finding that the establishment of a free syndicate of owners required unanimous consent, an opinion the syndicate contested by arguing that majority rule under the 1965 co-ownership law should apply, as the creation of such an association is merely one management option. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that the co-ownership status is separate from the syndicate regime, Article 28 of the 1965 law does not override Article 5 of the 1865 law, and therefore, the lack of unanimity invalidated the assembly's decision to create the syndicate.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 5 de la loi du 21 juin 1865, Art. 28 de la loi du 10 juillet 1965; Nullity of General Assembly Decision Regarding Co-ownership Termination and Syndicate Establishment: The opposing co-owners challenged these decisions, and the appellate court annulled them, finding that the establishment of a free syndicate of owners required unanimous consent, an opinion the syndicate contested by arguing that majority rule under the 1965 co-ownership law should apply, as the creation of such an association is merely one management option. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that the co-ownership status is separate from the syndicate regime, Article 28 of the 1965 law does not override Article 5 of the 1865 law, and therefore, the lack of unanimity invalidated the assembly's decision to create the syndicate.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was used, alongside Article 28 of the Law of July 10, 1965, as the legal basis for confirming that the required unanimity for the creation of the free syndicate association was lacking, leading to the annulment of the decision.
This article was used, alongside Article 5 of the Law of June 21, 1865, as the legal basis for confirming that the required unanimity for the creation of the free syndicate association was lacking, leading to the annulment of the decision.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 mai 1992), statuant sur renvoi après cassation, qu'un ensemble immobilier étant composé, à la fois, des parties de son territoire en état de propriété collective des copropriétaires, telles que voirie, réseaux divers, espaces verts, chemins, et des parties constituant une propriété individuelle et privative, avec usage exclusif, comprenant le terrain d'assiette des villas et des jardins attenants, une assemblée générale du 15 janvier 1986 a décidé, à la majorité, de mettre fin à l'indivision générale du sol résultant d'un état descriptif de division, dressé en 1967, de constater la naissance de l'association syndicale libre et de lui apporter la propriété de la voirie ; que les époux X..., propriétaires d'un lot, s'étant opposés à ces décisions, en ont poursuivi la nullité ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, 1° que la cour d'appel a soulevé d'office, en méconnaissance des termes du litige, le moyen tiré de ce que la constitution d'une association syndicale libre nécessiterait le consentement unanime des associés, violant ainsi les articles 4 et 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que la constitution d'une association syndicale de propriétaires n'étant qu'une des modalités envisagées par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pour pourvoir à l'entretien et à la gestion des parties communes et des ouvrages d'intérêt commun, aux lieu et place du syndicat initial, la constitution de cette association doit se faire selon les règles de majorité prévues par ce texte, et non à l'unanimité ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 28 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 de la loi du 21 juin 1865 ; 3° que, dès lors que le syndicat des copropriétaires rappelait dans ses conclusions que la préfecture du Var a délivré le 25 juin 1965 et le 21 février 1966, deux permis de construire prévoyant la création d'une association syndicale, conformément aux dispositions de l'article 14 du décret du 30 novembre 1961, et que l'arrêt attaqué relève que les articles 11 et 69 du cahier des charges, règlement de copropriété ont prévu la création d'une association syndicale constituée entre les propriétaires de lots, avec pour objet l'entretien et la gestion des parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 5 de la loi du 21 juin 1865 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, en énonçant que l'association syndicale n'avait été constituée que lors de l'assemblée générale du 15 janvier 1986, sans rechercher si la constitution de cette association ne s'était pas trouvée réalisée par l'acquisition par les copropriétaires de leurs lots dans les conditions prévues par les arrêtés préfectoraux et le cahier des charges ; 4° que la dissolution du syndicat initial est une conséquence et non une condition de la scission de la copropriété initiale prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait, sans violer ce texte, décider que l'annulation de la résolution approuvant les statuts de l'association libre et constatant sa naissance entraînait l'annulation des autres résolutions, et notamment de celle mettant fin à l'indivision générale du sol par scission et attribution à chaque lot de la propriété divise de son terrain d'assiette ;
Mais attendu, d'une part, que le statut de la copropriété est étranger au régime des associations syndicales et que les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne dérogent pas à celles de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ; qu'ayant relevé que l'assemblée générale avait constaté, à la majorité, la naissance de l'association syndicale, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, ni violé le principe de la contradiction et qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a décidé, à bon droit, que le défaut d'unanimité entraînait l'annulation de cette décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant prétendu devant la cour d'appel qu'il ne peut y avoir scission s'il existe encore des parties communes au syndicat initial et à celui qui se scinde, le syndicat des copropriétaires n'est pas recevable à soutenir un moyen contraire devant la Cour de Cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.