Landlord v. Tenant: Rent Arrears and Statutory Charges Regulation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord sued a tenant for lease termination and rent arrears, later seeking rent fixation under the general provisions of the 1948 Tenancy Act, while the tenant argued the agreed-upon flat-rate rent, which included charges, barred the landlord from later claiming actual charges, especially given two decades of regular payments presented via rent receipts that the tenant claimed extinguished the debt. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that the appellate court correctly interpreted the imprecise rent receipts and determined that the agreed-upon flat-rate only covered the rent component, correctly finding that the claimed "charges" constituted advances subject to the specific regulatory regime of Article 38 of the 1948 Act, which overrode the contractual forfait for charges.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 38 de la loi du 1er septembre 1948, Article 455 du nouveau Code de procédure civile; Landlord v. Tenant: Rent Arrears and Statutory Charges Regulation: The Court of Cassation rejected the appeal, holding that the appellate court correctly interpreted the imprecise rent receipts and determined that the agreed-upon flat-rate only covered the rent component, correctly finding that the claimed "charges" constituted advances subject to the specific regulatory regime of Article 38 of the 1948 Act, which overrode the contractual forfait for charges.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court confirmed the Court of Appeal's decision that charges subject to the regime of this article escaped the forfait rule.
This article was cited by the appellant as violated, but the Court found that the Court of Appeal had responded to the conclusions, implicitly rejecting the violation claim in the dispositive context.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 13 mai 1993), que M. X..., propriétaire d'un logement soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 et donné en location à M. Y..., l'a assigné en résiliation du bail et paiement d'un arriéré de loyers et de charges, puis en fixation du prix du loyer ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et de refuser de statuer sur la demande en fixation du loyer, alors, selon le moyen, 1° que la convention fait la loi des parties ; que la cour d'appel constate que les parties étaient convenues de fixer forfaitairement le loyer sur le fondement de l'article 34, alinéa 1er, de la loi du 1er septembre 1948, que ce texte légal n'interdit aucunement l'inclusion des charges dans le loyer forfaitairement fixé ; que ni l'article 38 de ladite loi ni les textes légaux postérieurs qui ont réglementé les charges dues par le locataire en sus du loyer principal ne peuvent entraîner une dérogation à la convention des parties qui sont convenues d'un loyer global incluant forfaitairement les charges ; qu'il incombe au bailleur, qui entend réclamer les charges réelles, de dénoncer l'accord conclu conformément à l'article 34 de son troisième alinéa, ce qui entraîne l'application du loyer technique calculée suivant la surface corrigée ; que la cour d'appel a donc violé les articles 34 et 38 susvisés de la loi du 1er septembre 1948, ainsi que le décret du 26 juin 1965 et la loi du 6 juillet 1989 en son article 23 ; 2° que la délivrance de quittances de loyers établies sans aucune réserve par le bailleur pendant de nombreuses années sans aucune réclamation ultérieure implique l'extinction de la dette du locataire ; que la cour d'appel a omis de répondre aux conclusions d'appel du preneur et dénaturé les quittances de loyers versées aux débats par lesquelles était donnée quittance pendant plus de 20 années tant du loyer que des charges dont le montant était fixe et sans rapport avec des charges réelles lorsqu'elle en a déduit que les sommes versées n'atteignaient pas la dette du locataire ; que celui-ci ne réglait que des avances sur charges et que le bailleur était en droit de réclamer, après 20 années, un paiement du solde dû calculé sur une quote-part des charges réelles dont serait redevable le locataire ; qu'en prononçant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1234 et 1184 du Code civil ainsi que l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les parties étaient convenues de fixer forfaitairement le loyer et, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes des quittances de loyer que leur rapprochement rendait imprécis, constaté que les " charges " réclamées constituaient des avances, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a retenu, à bon droit, que les charges soumises au régime fixé par l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 échappaient à la règle du forfait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.