Property Purchasers v. Real Estate Company: Liability for Construction Defects and Non-Conformities

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 2 juillet 1992), statuant sur renvoi après cassation, que la société civile immobilière Résidence Les Orchidées (SCI) a fait réaliser, en vue de les vendre en l'état futur d'achèvement, sur un terrain lui appartenant, un bâtiment à usage d'habitation et un autre à usage de station-service, ainsi que des emplacements de stationnement ; que les époux Z..., X... et Y..., ayant acquis des lots respectivement par actes des 7 et 31 juillet 1970, et 19 janvier 1971, ont, après leur entrée dans les lieux en 1972, assigné, par acte du 18 juillet 1974, la SCI en réparation de non-façons, non-conformités et malfaçons ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à verser le coût de remise en état des non-conformités des appartements, alors, selon le moyen, 1° que les contrats de vente litigieux stipulaient expressément que " tous vices et défauts " qui n'entreraient pas dans le champ d'application de l'article 1642-1 du Code civil et qui apparaîtraient dans les délais fixés par cette dernière disposition, devront, à peine de déchéance, être dénoncés à la société venderesse dans un certain délai ; qu'en énonçant que cette stipulation ne concernait que les vices de construction à l'exclusion des défauts de conformité, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2° que la cour d'appel constate, d'une part, que l'ensemble des non-conformités considérées, à l'exception d'une, ont été révélées par l'expertise et, d'autre part, que celles-ci, étant des non-conformités à l'état pur, ne constituaient pas des vices cachés ; qu'elle a ainsi entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3° qu'en se bornant à affirmer que les procès-verbaux établis entre l'architecte et les acquéreurs ne pouvaient, la SCI Résidence Les Orchidées n'en étant pas signataire, être assimilés, malgré leur intitulé, à des procès-verbaux de réception, sans rechercher si les acquéreurs n'avaient pas, pour ce qui concerne les appartements qu'ils avaient acquis, reçu le pouvoir d'en assurer la réception, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ; 4° que l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une des conditions nécessaires à la réception ; qu'en affirmant, dès lors, que l'absence de réception résulterait de ce que la procédure relative à la constatation de l'achèvement de l'ouvrage n'avait pas été respectée et de ce que la réalité de l'achèvement intégral de chaque appartement n'était pas certaine, la cour d'appel a violé l'article 1792-6 du Code civil ; 5° que le contrat de vente, conclu les 15 et 19 janvier 1971 entre la SCI Résidence Les Orchidées et les époux Y... comporte en annexe à l'exemplaire enregistré le 12 février 1971 par le notaire un descriptif en date du 23 novembre 1970 signé par les époux Y... ; qu'en énonçant pourtant que la SCI Résidence Les Orchidées n'était pas tenue de fournir les prestations énumérées dans ce descriptif, mais celles énumérées par un descriptif déposé en l'étude du notaire le 12 mai 1970, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1319 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat de vente signé les 15-19 janvier 1971 par les époux Y... faisant état du descriptif déposé en l'étude du notaire le 12 mai 1970, les prestations énumérées à ce descriptif devaient être fournies et ayant retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, de ses termes ambigus que la clause litigieuse ne concernait pas les défauts de conformité, la cour d'appel a, sans contradiction et par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à verser le coût des réparations des fissures des murs et des écrasements de cloisons, alors, selon le moyen, qu'en statuant de la sorte, sans caractériser de faute personnelle imputable à la SCI Résidence Les Orchidées, faute qui aurait supposé que cette dernière ait été notoirement compétente et se soit immiscée dans la construction, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé que la réception n'avait pas été prononcée, la cour d'appel, qui n'avait, dès lors, pas à caractériser une faute, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme pour la dépréciation résultant des modifications apportées à la station-service, alors, selon le moyen, d'une part, qu'en ne recherchant pas si en acceptant contractuellement que la SCI passe toutes conventions nécessaires ou utiles à la desserte de l'immeuble ou à la construction des bâtiments, les acquéreurs n'avaient pas renoncé à demander réparation de tout préjudice pouvant résulter pour eux de l'exercice de ces pouvoirs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et, d'autre part, qu'en toute hypothèse, le manquement au devoir d'information reproché à la SCI Résidence Les Orchidées ne pouvait être préjudiciable aux acquéreurs que s'il était antérieur aux ventes considérées ; qu'en s'abstenant dès lors de préciser si les modifications litigieuses étaient antérieures ou postérieures à ces ventes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, appréciant la portée de la clause litigieuse, que si le choix des solutions à adopter appartenait à la SCI, ayant conservé les pouvoirs du maître de l'ouvrage, il n'en restait pas moins que sur les plans ne figurait pas l'écran masquant l'entrée de l'immeuble, que les acquéreurs étaient donc fondés à croire que l'accès se faisait directement et à l'air libre et que la SCI ne leur ayant pas précisé qu'il n'en serait pas ainsi avait manqué à son devoir d'information et délivré un bien d'une valeur dépréciée par rapport à son engagement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.