Landlord v. Tenant: Eviction Indemnity and Lease Operation Requirement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord entity appealed a decision awarding a tenant an eviction indemnity, arguing the tenant could not validly grant a management lease because she had not personally operated the commercial property for the required two years immediately preceding the lease, especially since she granted the lease upon acquiring the right to the leasehold. The court upheld the eviction indemnity, reasoning that since the tenant had personally operated the business from 1957 to 1976 before granting the management lease in 1976, and the subsequent relocation of the business to the leased premises in 1980 was a mere transfer of an existing business without creating a new clientele, the two-year personal operation requirement was satisfied for the existing fund. The court also rejected a claim regarding the starting date for interest on the indemnity, finding the lower court correctly applied a provision of the Civil Code to set the interest commencement date at the time of the initial legal summons.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1153-1 du Code civil, Art. 1153-1 du Code civil, Art. 93 LTF; Landlord v. Tenant: Eviction Indemnity and Lease Operation Requirement: The court upheld the eviction indemnity, reasoning that since the tenant had personally operated the business from 1957 to 1976 before granting the management lease in 1976, and the subsequent relocation of the business to the leased premises in 1980 was a mere transfer of an existing business without creating a new clientele, the two-year personal operation requirement was satisfied for the existing fund. The court also rejected a claim regarding the starting date for interest on the indemnity, finding the lower court correctly applied a provision of the Civil Code to set the interest commencement date at the time of the initial legal summons.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAApplied to justify the court of appeal's discretion in setting the starting date for interest on the eviction indemnity.
This provision is generally used for dismissing appeals, but since the dispositive only cites 'REJETTE les pourvois' without citing a specific procedural article for the rejection itself (like inadmissibility or manifest error), and the reasoning only mentions rejection of the specific grounds based on substantive law, only the explicit citation in the dispositive counts. However, since the provided text does not contain the standard explicit procedural or cost citations often found in French final orders corresponding to the dismissal ('REJETTE les pourvois'), I must rely strictly on what is explicitly cited in the numbered orders section (which only contains the final verdict phrase). In this case, only Article 1153-1 C. civ. was explicitly cited in the justification for rejecting the second ground of appeal, and is therefore the only explicitly cited provision in the reasoning leading to the final rejection.
Texte complet
Joint les pourvois n°s 92-12.091 et 92-14.949 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° 92-12.091 :
Attendu que la société civile immobilière (SCI) Saint-Pierre, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme X..., fait grief à l'arrêt attaqué, rectifié quant à sa date (Caen, 30 janvier 1992) de la condamner à payer à celle-ci une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, 1° que le titulaire d'un bail commercial doit exercer personnellement une activité commerciale pendant 2 ans dans le local faisant l'objet du bail pour pouvoir consentir, concernant ce local, un contrat de location-gérance ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, tout en constatant qu'au cas d'espèce, Mme X... avait consenti une location-gérance au moment même où elle acquérait le droit au bail, peu important que ce droit au bail ait été affecté à un fonds plus vaste regroupant plusieurs établissements, les juges du fond ont violé les articles 4 et 11 de la loi du 20 mars 1956, ainsi que les articles 8 et 9 du décret du 30 septembre 1953 ; 2° que les 2 années d'exploitation personnelle, requises pour pouvoir conclure un contrat de location-gérance, doivent avoir immédiatement précédé la conclusion du contrat de location-gérance ; qu'ainsi en prenant en considération une exploitation personnelle au cours des années 1957 à 1976 pour apprécier la validité d'une location-gérance consentie en 1980, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 4 et 11 de la loi du 20 mars 1956 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'en janvier 1980, Mme X... avait acquis le droit au bail sur les locaux loués pour y transférer un fonds de commerce situé dans un autre local, que, par acte du 22 avril 1976, elle avait donné ce fonds en location-gérance et que le transfert du lieu d'exploitation n'avait pas eu pour effet de créer une nouvelle clientèle, compte tenu de la proximité des deux établissements, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'il n'y avait pas eu création d'un nouveau fonds, mais simple transfert et que Mme X..., qui avait exploité personnellement ce fonds de commerce de 1957 à 1976, disposait de la possibilité de le mettre en location-gérance ;
Sur le moyen additionnel du pourvoi n° 92-12.091 :
Attendu que la SCI Saint-Pierre fait grief à l'arrêt de décider, par confirmation du jugement entrepris, que l'indemnité d'éviction porterait intérêt à compter du jour de l'assignation, alors, selon le moyen, qu'il ressort des articles 20 et 32 du décret du 30 septembre 1953 que l'indemnité d'éviction, par l'effet d'une règle spéciale, ne porte intérêt qu'à l'issue d'un délai de 3 mois à compter du jour du commandement ayant suivi l'expiration du délai de 15 jours prévu à l'article 32, de sorte qu'en fixant le point de départ des intérêts au jour de l'assignation, les juges du fond ont violé, par refus d'application, les articles 20 et 32 du décret du 30 septembre 1953, et par fausse application, les articles 1153 et suivants du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant, à bon droit, fait application de l'article 1153-1 du Code civil, la cour d'appel n'a fait qu'user de la faculté remise à sa discrétion par cet article en fixant le point de départ des intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° 92-14.942 :
Attendu que le pourvoi n° 92-12.091 étant rejeté ce jour, le moyen est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois.