Co-Owners' Association Suit Against Developer for Defects, Recourse Disputes, and Syndicate Authorization Validity

Joint les pourvois n°s 91-15.982 et 91-15.937 ;

Met hors de cause la société Saga-Barril ;

Sur le premier moyen du pourvoi de la société civile immobilière Silly-Carnot et le moyen unique du pourvoi de la société Copibat, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 avril 1991), que, courant 1975-1976, la société civile immobilière (SCI) Silly-Carnot a, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Copibat, fait construire par la société Omnium technique d'habitation réalisations (société OTH), des immeubles vendus par lots en l'état futur d'achèvement ; qu'après réception, invoquant des désordres, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation la SCI, laquelle a exercé des recours contre les sociétés Copibat et OTH ; que cette dernière a invoqué le défaut de pouvoir du syndic ;

Attendu que la SCI Silly-Carnot et la société Copibat font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes du syndicat des copropriétaires, dirigées contre la SCI, tout en déclarant nulle la procédure diligentée par la SCI contre la société OTH et de déclarer nulle la procédure engagée par la SCI contre la seule société OTH, sans déclarer nulle celle du syndicat, alors, selon le moyen, 1°) que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale ; qu'en constatant que " le syndic n'a pas été habilité expressément à engager une action en justice, relativement aux problèmes posés par l'installation de chauffage à l'encontre de la SCI Silly-Carnot ", tout en condamnant la SCI Silly-Carnot à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant le système de chauffage, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 117 du nouveau Code de procédure civile et l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 2°) qu'en refusant de prononcer la nullité de la procédure engagée, sans pouvoir, par le syndic à l'encontre de la SCI Silly-Carnot, tout en privant la SCI de son recours à l'encontre de la société OTH, sans rechercher si la nullité de l'action du syndic ne produisait pas indivisiblement ses effets à l'égard de tous, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 4 et 117 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'en condamnant la SCI Silly-Carnot envers le syndicat des copropriétaires, tout en la privant de son recours contre la société OTH, motif pris de ce que le syndic n'était pas régulièrement habilité à introduire une action à l'encontre de la SCI Silly-Carnot, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction irréductible et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) que le défaut d'habilitation du syndic pour agir en justice, au nom du syndicat des copropriétaires, entache l'acte délivré par le syndic d'une irrégularité de fond d'ordre public qu'il appartient au juge de relever d'office ; qu'en énonçant, dès lors, pour refuser d'étendre à la société Copibat les effets de la nullité de l'assignation, délivrée par le syndic en dehors de toute habilitation de l'assemblée générale, aucune régularisation n'étant au surplus possible après l'expiration du délai de garantie, que seule la société OTH réalisations avait invoqué l'exception de nullité, la cour d'appel a violé les articles 117 et 120 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 5°) que la nullité de l'assignation principale produit indivisiblement ses effets à l'égard de toutes les parties appelées en garantie ; qu'en décidant, dès lors, que la nullité de l'assignation principale délivrée, au nom du syndicat des copropriétaires, contre la SCI Silly-Carnot, ne produisait effet qu'à l'égard de la société OTH réalisations, appelée en garantie par la SCI, et non à l'égard de la société Copibat, également appelée en garantie, la cour d'appel a violé l'article 117 du nouveau Code de procédure civile ; 6°) que l'exception de nullité de l'assignation délivrée, à titre principal, au nom du syndicat des copropriétaires contre la SCI Silly-Carnot, tendait nécessairement à la nullité de la procédure engagée au nom du syndicat des copropriétaires contre la SCI et, par voie de

conséquence, à celle de l'action en garantie exercée par celle-ci contre la société Copibat et contre la société OTH réalisations ; qu'en se bornant à déclarer nulle la procédure engagée par la SCI Silly-Carnot contre la société OTH réalisations, la cour d'appel a méconnu les termes du litige dont elle était saisie, en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que, si chaque défendeur est en droit de se prévaloir de l'irrégularité de fond, tirée du défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice, la cour d'appel, qui a relevé que seule la société OTH excipait de cette irrégularité, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement que l'irrégularité n'avait d'effet qu'à l'égard de cette société ;

Mais sur le second moyen du pourvoi de la SCI Silly-Carnot :

Vu l'article 1203 du Code civil ;

Attendu que le créancier d'une obligation contractée solidairement peut s'adresser à celui des débiteurs qu'il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division ;

Attendu que, pour limiter à 50 % la garantie due par la société Copibat, l'arrêt, après avoir relevé que la responsabilité des désordres affectant l'installation de chauffage incombait à parts égales à la société OTH et à la société Copibat, retient que la SCI doit être garantie par la seule société Copibat, puisque la procédure dirigée contre OTH a été déclarée nulle et que la part de cette dernière doit rester à la charge de la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, formé seulement pour le cas où une cassation interviendrait sur le premier moyen du pourvoi de la SCI ou sur le moyen unique du pourvoi de la société Copibat ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a limité à 50 % la garantie due par la société Copibat à la SCI Silly-Carnot, l'arrêt rendu le 12 avril 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

DIT n'y avoir lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel du syndicat des copropriétaires.