Purchaser's Failure to Accept Loan Offer Triggers Real Estate Agent's Commission

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 26 novembre 1986, Mme C... a donné mandat à M. X... de lui chercher une maison dans la région de La Baule ; que, le 2 décembre suivant, une promesse synallagmatique de vente d'une propriété de cette région a été signée entre les époux Z... et Mme B... Y... ; que le prix a été fixé à la somme de 1 200 000 francs payable à concurrence de 700 000 francs par un apport personnel et à hauteur de 500 000 francs au moyen d'un ou plusieurs prêts ; que, conformément à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979, la promesse était conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ces prêts ; qu'il était précisé à cet égard " que les prêts seront considérés comme obtenus quand une au plusieurs offres couvrant le financement auront été remises au bénéficiaire " ; que, le 12 décembre 1986, l'UCP a indiqué à Mme C... qu'elle lui accordait le prêt sollicité de 500 000 francs, sous réserve de la prise d'une hypothèque de premier rang et de la justification, au moyen d'une quittance, de son apport personnel de 700 000 francs ; que n'ayant pu réunir cette somme, l'acquéreur n'a pas donné suite à la promesse de vente ; que M. X... lui a alors réclamé la somme de 60 000 francs, montant de sa commission ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 23 février 1990) a estimé que la condition suspensive devait être réputée accomplie en application de l'article 1178 du Code civil, que l'opération avait bien été " conclue " au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et que la commission était due dans son intégralité ;

Sur le premier moyen pris en ses deux branches :

Attendu que Mme C... fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, que les promesses de vente d'immeubles à usage d'habitation sont impérativement conclues sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, la condition n'étant réalisée qu'autant que le prêt a été réellement obtenu ; qu'en considérant la condition comme réalisée, bien que Mme C... n'ait pas accepté, pour des raisons indépendantes de sa volonté, l'offre de prêt proposée par l'UCB, l'arrêt attaqué a violé l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 ; et alors, d'autre part, que la condition n'est réputée accomplie que lorsque la personne qui en a empêché la réalisation est le débiteur obligé sous cette condition ; qu'en l'espèce, une promesse de vente d'immeuble a été signée par Mme C... sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt de 500 000 francs ; que l'UCB a offert cette somme sous réserve de la justification, au moyen d'une quittance, d'un apport personnel de 700 000 francs ; que cet apport n'a pu être effectué que pour des raisons totalement étrangères à Mme C... ; qu'en considérant cependant la condition comme accomplie, la cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord, que si, aux termes de l'article 17, alinéa 1, de la loi du 13 juillet 1979, l'acte de vente d'un immeuble d'habitation n'est conclu que sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurant le financement, ces prêts doivent être considérés comme obtenus, et la condition suspensive comme réalisée, du seul fait de leur offre par un établissement bancaire, alors même que le bénéficiaire aurait décliné cette offre ; qu'ayant d'ailleurs, en l'espèce, rappelé la stipulation de la promesse de vente, selon laquelle " ces prêts seront considérés comme obtenus quant une ou plusieurs offres, couvrant le financement prévu, auront été remises aux bénéficiaires ", et ayant constaté que Mme C... avait refusé l'offre de l'UCB, l'arrêt attaqué en a exactement déduit que la condition suspensive de l'obtention de ce prêt de 500 000 francs avait été réalisée et que l'opération devait être considérée comme effectivement conclue ;

Attendu, ensuite, qu'ayant reproduit textuellement la lettre du notaire, selon laquelle Mme C... s'était engagée à lui remettre rapidement une somme de 700 000 francs, sans qu'elle ait fait la moindre allusion à un prêt familial auquel la promesse de vente ne fait d'ailleurs pas référence, la cour d'appel a pu en déduire que c'était bien Mme C... qui était obligée sous la condition suspensive ; qu'il s'ensuit que le premier moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ;

Sur le second moyen :

Attendu qu'il est encore fait grief à la cour d'appel d'avoir rétabli la commission de l'agent immobilier au montant fixé par le contrat de mandat, alors, selon le moyen, que les juges du fond ont un pouvoir de contrôle et de révision leur permettant de réduire, le cas échéant, la rémunération de cet agent immobilier, même si celle-ci a été fixée par ledit contrat ; qu'en retenant que le Tribunal n'avait pas le pouvoir d'apprécier le montant de la commission de M. X..., librement convenu entre les parties, les juges du second degré ont violé l'article 1999 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une commission de 5 % sur le prix de vente ne présentait aucun caractère excessif, que M. X... avait entièrement rempli son mandat, et que Mme C... n'avait émis aucune critique au sujet de son exécution, la cour d'appel a souverainement retenu que le montant de la commission, réduit par le Tribunal, devait être rétabli au chiffre fixé par la convention des parties ; qu'abstraction faite du motif justement critiqué, le moyen n'est donc pas davantage fondé ;

Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ;

PAR CES MOTIFS

REJETTE le pourvoi.