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91-19156 Généré par l'IA

Landlord v. Tenants: Rent Setting Comparative Analysis Validity

Numéro de cause 91-19156
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige annulled
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Synthèse Legislator

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The landlord proposed a new rent referencing comparable neighborhood rents over the previous three years, pursuant to the relevant law, for a lease renewal, but the tenants did not respond, leading to litigation to set the new rent. The Court of Appeal set the rent based on comparative listings, noting that while some comparable listings were distant, thirteen out of sixteen concerned leases within the three-year reference period. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that the appellate court erred by imposing a stricter condition on the offered reference prices than required by the statute, which only mandates that the reference rents be those habitually observed in the neighborhood over the three years preceding the proposal.

Regeste Legislator

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l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, l'article 14; Landlord v. Tenants: Rent Setting Comparative Analysis Validity: The Court of Appeal set the rent based on comparative listings, noting that while some comparable listings were distant, thirteen out of sixteen concerned leases within the three-year reference period. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that the appellate court erred by imposing a stricter condition on the offered reference prices than required by the statute, which only mandates that the reference rents be those habitually observed in the neighborhood over the three years preceding the proposal.

Mots-clés

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loyer du locataire droit comparé validité de la résiliation de bail estimation immobilière droit de prélocation leasing

Dispositions légales citées

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l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986
This provision was cited in the operative part (the preamble to the operative part) as the statute violated by the lower court.
l'article 14
This provision, concerning the form of notification, was cited in the substantive legal reasoning leading to the cassation, even though the error primarily concerned Article 21.
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93-13999
Landlord v. Tenant: Rent Renewal Determination Based on Post-Notification Comparables
93-10798
Landlord v. Tenants: Rent Determination Appeal
93-16399
Landlord Rent Revision: Applicability of Special Legal Regime Comparables
93-16930
Property Owner v. Tenants (Rent Reference Verification)
93-16391
Landlord Lease Renewal Rent Calculation Legality Dispute

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986

This provision was the legal ground used by the Supreme Court (Cassation) to annul the lower court's decision for misinterpreting the conditions for proposing a new rent.

l'article 14

This provision, concerning the form of notification, was cited in the substantive legal reasoning leading to the cassation, even though the error primarily concerned Article 21.

l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986

This provision was cited in the operative part (the preamble to the operative part) as the statute violated by the lower court.

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Texte complet

Sur le moyen unique :

Vu l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, applicable en la cause ;

Attendu que pour les contrats de location en cours, le bailleur peut proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 14, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des 3 dernières années pour les logements comparables ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 juillet 1991), que, le 23 décembre 1988, la société Parimmo, propriétaire d'un appartement donné en location aux époux X..., leur a proposé un nouveau contrat en application des dispositions de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ; que les époux X..., n'ayant pas répondu à cette proposition, la société Parimmo les a fait assigner pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 9 000 francs ;

Attendu que pour fixer le loyer à la somme de 7 100 francs, l'arrêt retient que la liste des références annexée par la bailleresse à sa notification du 27 décembre 1988 concerne seize appartements, tous relativement éloignés de l'appartement litigieux et ne dépendant pas du même groupe d'immeubles et que les énonciations de cette liste font apparaître que, pour treize appartements sur seize, les locations nouvelles remontent à moins de 3 ans au 27 décembre 1988 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les références produites par le bailleur ne devaient seulement tenir compte que des loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des 3 dernières années, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juillet 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens.