Co-ownership Servitudes and Staircase Access Dispute

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Joint les pourvois n° 91-10.116 et n° 91-11.093 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° 91-10.116 et le premier moyen du pourvoi n° 91-11.093, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 novembre 1990), que les époux Y..., propriétaires, dans l'immeuble en copropriété ..., du lot n° 29 au 5e étage, comprenant un appartement et le palier et, au 6e étage, du lot n° 31, constitué par une chambre, ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à construire un escalier métallique privatif, prolongeant l'escalier principal et permettant d'accéder au 6e étage, normalement desservi par l'escalier de service, et à diviser leur appartement en deux lots, n°s 37 et 38 ; que les lots n°s 37 et 31 ont été, respectivement, vendus aux époux X... du Breuil et à Mme A..., les actes mentionnant, au profit des acquéreurs, un droit d'accès à l'escalier et au palier privatifs ; que par actes sous seing privé des 22 octobre 1976 et 6 juin 1983, M. Y... a concédé les mêmes droits, respectivement, à Mme E..., propriétaire au 6e étage du lot n° 33, et à M. B..., propriétaire au 6e étage des lots n°s 35 et 36 ; que par acte du 6 juin 1983, passé devant M. Z..., notaire associé, les époux Y... ont promis de vendre le lot n° 38 aux époux D..., étant stipulé qu'une servitude tacite de passage a été consentie par le vendeur sur le palier du 5e étage et que les parties sont convenues de constituer une servitude de passage par acte authentique à intervenir entre le propriétaire du lot n° 38 et le syndicat, dont les frais seront supportés par les promettants ; que l'acte de vente consécutif a été passé le 31 août 1983, par le ministère de M. Z..., avec l'assistance de M. C..., notaires associés, les stipulations relatives au passage n'étant pas reprises ; que M. D... s'est opposé à l'exercice de tout passage sur le palier du 5e étage et, à cette fin, a assigné les époux Y..., le syndicat des copropriétaires du ..., la société Desnoyers, syndic, les époux X... du Breuil, Mme A..., Mme E..., M. B..., la société civile professionnelle Guy Lefebvre et Pierre Lefebvre, notaires associés, et la société civile professionnelle Champenois, Jusot, Z..., notaires associés ;

Attendu que les époux Y..., le syndicat des copropriétaires, le syndic et ces copropriétaires font grief à l'arrêt de décider qu'une servitude de passage n'a pu être valablement constituée sur le lot n° 38, au profit des lots n°s 31, 33, 35, 36 et 37, alors, selon le moyen, 1°) qu'une servitude peut être constituée entre deux lots de copropriété appartenant à des propriétaires distincts, dès lors qu'elle ne consiste pas à asservir une partie commune au profit d'une partie privative, et ne modifie donc pas les droits des copropriétaires sur les parties communes ; qu'ayant constaté que la servitude consentie par les époux Y... sur leur lot n° 38, au profit des lots privatifs d'autres copropriétaires et du syndicat des copropriétaires, consistait en un droit de passage sur un escalier privatif construit par les époux Y... sur leur fonds, et qui affectait donc exclusivement l'usage d'une partie privative, la cour d'appel a cependant affirmé qu'il ne pouvait exister de servitude à

l'intérieur d'un immeuble divisé en lots de copropriété, en violation des dispositions des articles 637 et 686 du Code civil ; 2°) que l'acquéreur d'un immeuble, qui lève l'option consentie par le vendeur, est réputé accepter l'ensemble des clauses figurant dans la promesse de vente, sans qu'il soit besoin d'en réitérer tous les termes dans l'acte authentique constatant la levée de l'option ; qu'ayant constaté qu'un acte de promesse de vente en date du 6 juin 1983, par lequel les époux Y... consentaient à M. D... une option d'achat de leur lot de copropriété jusqu'au 31 août 1990, mentionnait l'existence d'une servitude de passage préalablement constituée par le vendeur sur le bien vendu au profit d'autres lots, ainsi que l'engagement définitif de l'acquéreur de constituer une servitude identique au profit du syndicat des copropriétaires, et que cette option avait été levée par un acte dressé le 31 août 1983, la cour d'appel a, néanmoins, retenu que la servitude n'avait pas été valablement constituée, et a ainsi violé les articles 1589 et 691 du Code civil ; 3°) que le régime de la copropriété d'un immeuble n'exclut la constitution d'une servitude entre deux lots appartenant à des copropriétaires distincts que lorsque la servitude affecte les parties communes de l'immeuble ; qu'en déclarant la constitution d'une servitude de passage incompatible avec la division d'un immeuble en copropriété dans l'hypothèse où le droit de passage, contractuellement consenti au profit des autres copropriétaires, ne concerne que les parties privatives des fonds servant et dominant et laisse intacts les droits des copropriétaires sur les parties communes, la cour d'appel a violé les articles 637 et 686 du Code civil, 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°) que la promesse unilatérale de vente engage le promettant par une offre dont l'acceptation ultérieure, par la levée de l'option du bénéficiaire, forme le contrat : que la promesse fixe les droits et obligations de chacune des parties, sans qu'il soit besoin d'en réitérer tous les termes dans l'acte authentique constatant la levée de l'option ; qu'ayant constaté que l'acte de promesse de vente du 6 juin 1983 portait mention de la servitude tacite de passage sur le palier du 5e étage, consentie par les époux Y... au profit d'autres copropriétaires, sans retenir l'obligation de l'acquéreur de respecter ce droit de passage, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ; 5°) que l'absence de constitution d'une servitude de passage par acte authentique entre le propriétaire du lot n° 38 et le syndicat des copropriétaires ne saurait dispenser l'acquéreur du lot n° 38 de respecter la servitude tacite de passage, consentie précédemment par le vendeur, sur le palier privatif du 5e étage, aucune condition suspensive n'étant à cet égard stipulée dans la promesse ; qu'en retenant l'absence d'acte authentique consacrant une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires pour dispenser M.

D... de respecter le droit de passage, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents et que tel n'est pas le cas d'un immeuble en copropriété, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que les époux Y... n'avaient pu constituer une servitude de passage sur le lot 38, vendu aux époux D..., a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi 91-11.093 : (sans intérêt) ;

PAR CES MOTIFS ;

REJETTE les pourvois