Seller v. Buyer: Breach of Conditional Business Leasehold Agreement

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Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 février 1990), que les époux Y... ont, le 25 janvier 1986, signé un acte sous seing privé aux termes duquel ils s'engageaient à acheter, pour le prix de 220 000 francs, le droit au bail d'un fonds de commerce de bonneterie, lingerie, chemiserie, confection consenti par M. X... à Mme Z... ; que deux conditions suspensives étaient prévues, à savoir que les acquéreurs, les époux Y..., obtiennent un prêt d'un montant de 200 000 francs avant le 1er avril 1986 et que le propriétaire des murs, M. X..., accepte la transformation de l'objet du bail pour les activités de commerce et vente en arts graphiques, reprographie, photographie, vidéo, informatique, papeterie, gadgets, la réponse du propriétaire devant être notifiée au plus tard le 8 février 1986 ; que M. X..., dans une lettre du 25 janvier 1986, a écrit " qu'il est possible de consentir à la cession du bail par Mme Z... à Mme Y... à certaines conditions qu'il a explicitées ; que les époux Y... ayant refusé de signer l'acte authentique de cession du bail, Mme Z... les a assignés en régularisation de la cession ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt infirmatif de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir constater le caractère parfait de la cession consentie aux époux Y... alors, selon le pourvoi, d'une part, que le débiteur obligé sous condition suspensive a la charge d'établir qu'il a accompli les diligences nécessaires en vue de la réalisation de la condition ; que, dès lors, la cour d'appel, retenant que Mme Z..., créancière de l'obligation d'achat inexécutée par les époux Y... ne fournissait aucune justification sur le défaut d'accomplissement de la condition suspensive relative à l'obtention par eux d'un prêt bancaire, a statué au prix d'un renversement du fardeau de la preuve en violation des articles 1315 et 1178 du Code civil ; alors, d'autre part, que l'emploi de l'expression " il est possible " est dépourvu de caractère dubitatif ; que, par suite, la cour d'appel qui, en fonction de cette seule expression mentionnée dans le courrier adressé le 25 janvier 1986 au notaire par le bailleur, a considéré que celui-ci n'avait donné aucun accord ferme sur les éléments constituant la deuxième condition suspensive, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil ; alors, en outre, que la cour d'appel n'a pu retenir que le bailleur avait émis des restrictions au projet d'acte authentique, qui concernaient aussi bien la destination des lieux que leur désignation sans préciser l'objet et la nature de ces modifications ; que, spécialement, en l'état des motifs du jugement retenant que la seconde condition suspensive ne comportait aucune mention, soit de matériel, soit de fabrication, la cour d'appel n'a pas justifié le caractère non conforme à cette seconde condition suspensive de l'accord délivré par le bailleur, entachant ainsi sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil ; et alors, enfin, que l'accord délivré dans la lettre du 25 janvier 1986 par le bailleur respectait les exigences du bail en cas de cession, celui-ci devant être ensuite appelé à la

régularisation par acte authentique de cet accord ; qu'en se fondant sur la nécessité de cette formalité d'une régularisation ultérieure en la forme notariée afin de retenir l'absence d'accord valable du bailleur, l'arrêt est entaché d'un manque de base légale au regard des articles 1108 et 1176 du Code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, que l'obligation devant, selon l'article 1315, alinéa 1er, du Code civil, être prouvée par celui qui en réclame l'exécution, et l'obligation contractée sous condition suspensive n'existant qu'en cas de réalisation de celle-ci, c'est au créancier de prouver, contrairement à ce que soutient la première branche du moyen, que le débiteur en a empêché l'accomplissement ;

Attendu, en second lieu, que la cour d'appel a relevé que M. X..., propriétaire des locaux, n'avait pas donné un accord ferme et sans réserve à la cession envisagée du bail, se proposant au contraire d'apporter au projet d'acte authentique qui lui était soumis des modifications concernant la désignation et la destination des lieux, et qu'en conséquence, son consentement définitif n'avait pas été recueilli ; que, par ces seuls motifs, elle a légalement justifié sa décision sur le défaut de réalisation de la seconde condition suspensive ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi