Lease Enforceability After Foreclosure and Fraudulent Transfer Claims
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a property owner who granted a long-term lease on parcels of land that were subject to subsequent real estate foreclosure proceedings initiated by a creditor. The owner and the lessee appealed a decision declaring the lease unenforceable against the creditor, arguing that the claims for nullity and unenforceability of the lease sought different effects, that the claim of unenforceability was improperly admitted on appeal as a new claim based on the prior expiration of an initial seizure order, and that the court failed to verify if the debtor possessed sufficient remaining assets to satisfy the creditors, as required for revoking an act made in fraud of creditors. The court dismissed the appeals, reasoning that the claims for nullity and unenforceability both aimed at preventing the lease from affecting the creditor's rights, thus tending to the same end, and that because the appellants did not argue that the debtor possessed sufficient other assets, the appellate court was not required to investigate that matter.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1167 du Code civil, Art. 1167 du Code civil; Lease Enforceability After Foreclosure and Fraudulent Transfer Claims: The owner and the lessee appealed a decision declaring the lease unenforceable against the creditor, arguing that the claims for nullity and unenforceability of the lease sought different effects, that the claim of unenforceability was improperly admitted on appeal as a new claim based on the prior expiration of an initial seizure order, and that the court failed to verify if the debtor possessed sufficient remaining assets to satisfy the creditors, as required for revoking an act made in fraud of creditors. The court dismissed the appeals, reasoning that the claims for nullity and unenforceability both aimed at preventing the lease from affecting the creditor's rights, thus tending to the same end, and that because the appellants did not argue that the debtor possessed sufficient other assets, the appellate court was not required to investigate that matter.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAAlthough cited in a rejected ground of appeal, the reasoning section notes the principle related to the revocation of an act made in fraud of creditors, which is addressed by this article, although the rejection itself is based on procedural grounds.
Texte complet
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Joint les pourvois 90-18.480 et 90-18.481 :
Sur les deux moyens de chacun des pourvois, réunis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 29 mai 1990), que M. X..., propriétaire, a, le 6 juin 1985, donné à bail à long terme à la société des domaines Perrot, aux droits de laquelle se trouve le groupement agricole d'exploitation en commun des domaines Perrot (GAEC), des parcelles ayant fait l'objet de commandements de saisie immobilière, délivrés, le premier, depuis lors périmé, le 2 novembre 1983, le second le 8 novembre 1986 par l'Union des fermes avicoles de Gascogne (UFAG), subrogée dans les droits du premier créancier poursuivant ;
Attendu que M. X... et le GAEC font grief à l'arrêt de déclarer le bail inopposable à l'UFAG, alors, selon le moyen, 1°) que l'action en nullité d'un bail, qui a pour objet de faire rentrer l'immeuble dans le patrimoine du débiteur libre de tous droits au profit de tous les créanciers, n'a pas le même effet que l'action en inopposabilité, qui a pour seul objet de permettre au créancier qui l'exerce de faire valoir ses droits sur l'immeuble ; qu'ainsi, en décidant que ces deux actions tendaient aux mêmes fins au sens de l'article 565 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel a violé ce texte, en même temps les articles 684 de l'ancien Code de procédure civile, et 1167 du Code civil ; 2°) que ne constitue pas la survenance ou révélation d'un fait au sens de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile, la prétention qu'une partie déduit d'un fait qui était déjà connu en première instance ; qu'ainsi, en déclarant recevable la demande en inopposabilité du bail au motif qu'il n'a été fait état que devant la cour d'appel de la péremption du commandement, laquelle cependant était déjà acquise en première instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 3°) que seules les prétentions nouvelles qui tendent à faire écarter les prétentions adverses sont recevables en appel ; que tel n'est pas le cas d'une demande en inopposabilité du bail, substituée à une demande en nullité, à raison du bien fondé de la prétention opposée par l'adversaire, tirée de la péremption du commandement ; qu'ainsi, en déclarant une telle demande recevable, la cour d'appel a violé l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) que la révocation d'un acte fait en fraude des droits d'un créancier ne peut être prononcée que si, à la date d'introduction de la demande, les biens appartenant encore au débiteur ne sont pas de valeur suffisante pour permettre au créancier d'obtenir son paiement ; qu'en s'abstenant de rechercher si M. X... ne disposait pas d'autre biens suffisants pour désintéresser ses créanciers, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1167 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, que les demandes de l'UFAG, respectivement formées en première instance et en appel, en annulation du bail du 6 juin 1985 et en inopposabilité de ce bail, visant à voir exclure tout effet de cette convention à l'égard de cette société, la cour d'appel a exactement retenu qu'elles tendaient aux mêmes fins, même si leur fondement juridique était différent :
Attendu, d'autre part, que le GAEC et M. X... n'ayant pas soutenu que celui-ci disposait de biens suffisants pour désintéresser ses créanciers, la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche sur ce point ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois