Commercial Lease Renewal and Rent Determination Subject to Subsequent Rent Cap Legislation

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Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 novembre 1989), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial, pris en location par la société Pozzi à compter du 1er janvier 1974, a donné congé à cette société pour le 1er janvier 1984 avec offre de renouvellement, puis l'a assignée pour faire fixer le prix du bail renouvelé ; qu'un jugement du 5 juin 1985 a relevé que la société Pozzi acceptait que le loyer soit fixé selon la valeur locative et a ordonné une expertise à la suite de laquelle, après avoir ordonné un transport sur les lieux par jugement du 16 juin 1987, le Tribunal a statué le 23 août 1988 en fixant la valeur locative à 517 820 francs par an ; que la société Pozzi a interjeté appel de ces trois décisions ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer le loyer selon la règle du plafonnement, alors, selon le moyen, 1°) que le contrat judiciaire est irrévocable et ne peut, hormis les voies de nullité ou de rescision susceptibles d'atteindre les contrats, être attaqué par les voies de recours ouvertes contre les jugements ; que, dès lors que le premier juge avait constaté l'accord des parties, non seulement sur le principe du renouvellement, mais également sur la fixation du loyer par référence à la valeur locative, ce qui excluait tout plafonnement, la cour d'appel a méconnu la portée de ce contrat judiciaire en considérant que celui-ci avait été remis en cause par l'appel formé par l'une des parties et en décidant, en conséquence, qu'il y avait lieu à plafonnement, et, par suite, a violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) qu'en toute hypothèse, l'acceptation expresse du preneur, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 6 janvier 1986, du renouvellement offert par le bailleur d'un bail commercial d'une durée supérieure à 9 ans, ainsi qu'à la fixation du loyer à la valeur locative, fait obstacle à l'application de cette dernière loi ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 6 janvier 1986 ; 3°) que l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 permet au bailleur, en présence d'une modification notable d'un des facteurs d'évolution de la valeur locative mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret précité, de déroger aux règles du plafonnement ; qu'il distingue, parmi ces éléments, les améliorations faites dans les lieux loués (article 23-3), des modifications apportées aux caractéristiques du local et, notamment, à sa superficie, ainsi qu'à l'importance des surfaces affectées à chacune des activités exercées dans les lieux (article 23-1) ; que s'agissant de ces dernières, le législateur considère qu'elles peuvent, quel que soit celui qui en assume la charge financière, entraîner un déplafonnement ; qu'en se bornant, dès lors, à énoncer que les travaux importants réalisés avaient été effectués par le seul preneur, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les modifications notables des caractéristiques des locaux, et, notamment, la modification des surfaces affectées aux activités du preneur, ne permettaient pas d'écarter les règles du plafonnement, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 ; 4°) qu'en toute hypothèse, en écartant tout déplafonnement au motif que les travaux importants réalisés dans les

locaux avaient été effectués par le seul preneur, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le bailleur en avait assumé indirectement la charge en consentant un loyer inférieur à la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ; 5°) qu'en application de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être fixé, en dehors de tout plafonnement, selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ou, à défaut, selon la valeur locative ; qu'en écartant, dès lors, le caractère monovalent des locaux litigieux au seul motif que le preneur les utilisait comme garage et bureaux, sans rechercher si, malgré la très faible part de superficie affectée aux bureaux nécessaires à l'activité du garage, les locaux n'avaient pas été construits ou modifiés en vue d'une seule utilisation commerciale, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de la disposition précitée ;

Mais attendu, d'une part, qu'après avoir exactement énoncé que la loi du 6 janvier 1986 régissait immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, et rappelé qu'à la date de promulgation de cette loi, la procédure en fixation du loyer était en cours, la cour d'appel, qui a relevé que les conditions dans lesquelles la société Pozzi avait antérieurement accepté que le loyer soit fixé selon la valeur locative, à un montant inférieur à la demande du propriétaire, n'avait pu avoir pour effet de la lier définitivement, dès lors qu'à la date de cette acceptation, le loyer ne pouvait être fixé que selon la valeur locative, ce qui excluait justement l'existence d'un contrat judiciaire, a retenu, à bon droit, que cette société était fondée à demander l'application de ce texte ;

Attendu, d'autre part, que M. X... ayant invoqué, comme motifs de déplafonnement du loyer, une modification notable des caractéristiques des locaux et le caractère monovalent de ceux-ci, la cour d'appel a écarté cette prétention en retenant souverainement que M. X... ne justifiait ni d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ni de sa participation aux travaux par lesquels la société locataire avait transformé les lieux, et que le caractère monovalent des locaux n'était pas démontré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi