Lessor's Tacit Approval of Sublease and Lease Extension Upheld

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Joint les pourvois n°s 90-21.168 et 90-21.791 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° 90-21.168 :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 septembre 1990), que la société Léon Y..., locataire de locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière (SCI) Gustave X..., les a partiellement sous-loués à la société Métaux précieux industries (MPI), sans que la bailleresse ait été appelée à concourir à l'acte de sous-location établi le 26 décembre 1979 ;

Attendu que la société Gustave X... fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposable la sous-location, alors, selon le moyen, 1°) que, dans le cas où le bail principal autorise les sous-locations, et où le bailleur n'a pas concouru, ou été régulièrement appelé à concourir à la sous-location, le sous-locataire ne peut opposer la sous-location au bailleur, et exiger de lui le renouvellement si le bail principal se trouve résilié, qu'à la condition que le bailleur ait, expressément ou tacitement, autorisé ou accepté la sous-location ; que cette autorisation, ou cet agrément, nécessite, lorsque le prix de la sous-location ouvre au bailleur la faculté prévue par l'article 21, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953, que le bailleur ait agi en pleine connaissance de ce prix ; qu'en déclarant que la sous-location de la société MPI est opposable à la SCI Gustave X..., sans justifier que celle-ci connaissait, au moment où elle a accompli les actes d'où il résulterait qu'elle a autorisé ou agréé la sous-location, le prix pour lequel celle-ci avait été consentie, la cour d'appel a violé l'article 22, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) que la lettre du 9 janvier 1980 énonce : " Par la présente, je vous confirme mon accord pour la sous-location des immeubles du ... jusqu'à l'expiration du bail dont vous êtes le locataire principal " ; que le courrier de la société MPI du 11 février 1980, sur lequel la SCI Gustave X... a apposé la mention " bon pour accord ", sollicite, de son côté, l'autorisation d'accomplir des travaux ; que ni le premier document, qui réitère l'autorisation générale de sous-louer prévue par le bail, ni le second document, qui ne contient aucune référence aux stipulations de la sous-location que la société Léon Y... a consentie à la société MPI, ne constituent l'autorisation spéciale que prévoit l'article 22, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ledit article 22, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que la société Léon Y... avait, le 21 décembre 1979, informé la société Gustave X... de la sous-location d'une partie des locaux à la société MPI et que Mme Y... avait, le 9 janvier 1980, confirmé de manière non équivoque, au nom de la société bailleresse qui n'avait pas demandé communication des conditions de la sous-location, son accord pour cette sous-location, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, de ce chef, en retenant que Mme Y... avait, le 11 février 1980, apposé la mention " bon pour accord " au bas de la lettre que lui avait adressée directement la société MPI pour lui demander de l'autoriser à effectuer divers travaux dans les locaux ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° 90-21.791 :

Attendu que la société MPI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en renouvellement de bail formée à l'encontre de la SCI Gustave X..., alors, selon le moyen, 1°) qu'à l'expiration du bail principal, le sous-locataire a un droit direct, à l'égard du propriétaire, au renouvellement de son bail, que le bail principal ait été lui-même renouvelé ou reconduit, ou non ; qu'en refusant de reconnaître un droit direct du sous-locataire contre le bailleur principal indépendamment du droit du locataire principal, la cour d'appel a donc violé l'article 22 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) que la cour d'appel, qui s'est exclusivement fondée sur un moyen soulevé d'office, tiré de la poursuite, par tacite reconduction, du bail principal, pour refuser l'exercice, par le sous-locataire, de son droit direct contre le propriétaire, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations contradictoires relativement aux droits du locataire principal, a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel, devant laquelle la SCI Gustave X... avait invoqué la prorogation du bail principal en l'absence de congé ou de demande en renouvellement par la société Léon Y..., tandis que la société MPI demandait à être maintenue dans les lieux en invoquant le bénéfice d'un droit direct au renouvellement de son bail ou le paiement d'une indemnité d'éviction, a, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision, de ce chef, en retenant qu'à défaut de congé délivré par la propriétaire à la société Léon Y..., le bail principal était prorogé à compter du 1er mai 1986 ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois