Industrial Company v. Municipality and Others Regarding Undisclosed Latent Servitude from Mining Activity

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Joint les pourvois n° 90-10.578 et n° 90-11.132 ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° 90-10.578 :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 novembre 1989), que la commune de Raismes a, par acte notarié du 23 décembre 1981, vendu trois lots d'un lotissement communal à usage industriel, autorisé par arrêté préfectoral du 4 avril 1980, à la société Aluminothermique qui, par convention du 16 mars 1983, a chargé la société Suter et Suter (Suter) d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre pour la construction d'une usine sur ce terrain ; que les Houillères Nationales ayant, en 1978, décidé de reprendre l'exploitation d'une mine située à proximité et le terrain vendu se trouvant dans la zone d'influence des travaux miniers, des prescriptions particulières ont été imposées par le permis de construire ; qu'il en est résulté des dépenses imprévues et un retard d'exécution dont le maître de l'ouvrage a demandé réparation à la commune venderesse et au maître d'oeuvre, en mettant en cause le notaire, M. X..., et l'assureur du maître d'oeuvre ;

Attendu que, la société Suter reproche à l'arrêt de mettre le notaire instrumentaire hors de cause, alors, selon le moyen, que le notaire est tenu d'une obligation de renseignement ; que la société Suter avait fait valoir, dans ses conclusions, que M. X... était " sachant ", parfaitement informé en tant que notaire du Nord, et qu'il avait cependant négligé de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer l'information de son client et de ses conseils, et avait été, dans ses conclusions de première instance, jusqu'à soutenir qu'un certificat d'urbanisme, s'il en avait été délivré un, aurait été sans intérêt, car il aurait simplement comporté une mention " risque d'effondrement minier ", ce qui aurait été, d'après lui, une clause de style, mais que l'attention de la société Suter n'aurait pas manqué d'être attirée par une pareille mention, même si, pour un notaire du Nord, elle représentait une clause de style ; qu'en se contentant d'affirmer que M. X... n'avait pas l'obligation, s'agissant d'un lot compris dans un lotissement, de requérir la délivrance d'un certificat d'urbanisme et qu'il n'est pas établi que M. X... devait ou pouvait avoir connaissance du projet de réactivation de la fosse d'Aremberg, dans la mesure enfin où il a satisfait aux obligations que lui imposait le passé minier de la commune de Raismes, en indiquant qu'aucune convention n'avait été passée entre les Houillères et la commune, affranchissant les Houillères Nationales de leur responsabilité pour dégâts miniers, sans rechercher si M. X... n'avait pas l'obligation d'informer sa cliente d'un risque d'affaissement minier, et si les mentions relatives à l'absence de convention entre la commune et les Houillères informaient suffisamment la société acheteuse et ses conseils, les juges du fond ont privé leur arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, compte tenu des dispositions de l'article R. 160-5 du Code de l'urbanisme, que le notaire avait satisfait aux obligations que lui imposait le passé minier de la commune en indiquant, dans l'acte de vente, après vérifications personnelles, qu'aucune convention n'exonérait les Houillères Nationales de leur responsabilité pour les dégâts miniers, la cour d'appel, sans avoir à procéder à une recherche non demandée, a pu en déduire qu'aucun manquement ne pouvait être reproché au notaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi n° 90-10.578 : (sans intérêt) ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° 90-11.132 : (sans intérêt) ;

Sur le second moyen du pourvoi n° 90-11.132 :

Attendu que la commune de Raismes fait grief à l'arrêt de la déclarer tenue à garantie en sa qualité de venderesse, alors, selon le moyen, 1) que la garantie due en vertu de l'article 1638 du Code civil est inapplicable aux servitudes naturelles et légales, et qu'il en est ainsi des servitudes minières ; qu'ainsi, c'est par une fausse application de l'article 1638 du Code civil, que la cour d'appel a pu décider que la commune était tenue à garantir son acquéreur ; 2) que, dans l'acte de cession du 23 décembre 1981, il était stipulé que l'acquéreur s'interdisait d'exercer aucun recours contre la venderesse pour quelque cause que ce soit, et notamment affaissement, et qu'il s'engageait à souffrir toutes les servitudes, même occultes, sans recours contre la commune ; que cette clause exonératoire de garantie, autorisée par l'article 1627 du Code civil, était opposable à l'acquéreur et que, dès lors, les juges du fond ne pouvaient, sans violer ce texte, en l'absence de tout fait personnel de la venderesse, accueillir l'action fondée sur les dispositions des articles 1628 et 1638 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que l'arrêt, qui retient, à bon droit, par motifs propres et adoptés, que l'obligation, figurant dans le permis de construire, de respecter les prescriptions et sujétions particulières, imposées, le 27 août 1983, par le service des affaissements miniers, s'analysent en une servitude, laquelle ne dérive pas du régime ordinaire de la propriété, en déduit justement que le vendeur doit réparer le dommage causé par l'existence des charges occultes, non déclarées à l'acte de vente ;

Attendu, d'autre part, que la commune de Raismes ne s'étant pas prévalue, dans ses conclusions d'appel, de la clause de non-garantie, le moyen est, de ce chef, nouveau et mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable pour partie, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois