Lessee v. Prior Tenant: Commercial Lease Regulations and Exhibition Agreement Termination

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 28 novembre 1989), que la société Bernheim, locataire de locaux à usage commercial précédemment donnés à bail à la société Galerie Guiot, a conclu avec celle-ci, le 1er juillet 1982, une convention aux fins, notamment, d'exposition de tableaux, prévoyant une faculté de résiliation annuelle moyennant le versement d'une indemnité forfaitaire ;

Attendu que la société Galerie Guiot fait grief à l'arrêt d'avoir décidé qu'elle ne pouvait se prévaloir des dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que la convention avait été régulièrement résiliée au 30 juin 1987, alors, selon le moyen, 1°) que ne constitue pas un contrat de nature spéciale, mais un contrat de louage de choses immobilières au sens de l'article 1709 du Code civil, toute convention par laquelle l'une des parties reçoit jouissance d'une chose, fût-elle partielle et intermittente, en contrepartie du paiement d'un prix déterminable par rapport à un élément objectif ; et qu'en l'espèce, la convention litigieuse conférait à la société Galerie Guiot jouissance de " partie des locaux " en question qui, compte tenu de la finalité du commerce exercé, étaient essentiellement les murs d'accrochage des toiles ; et que cette jouissance partielle et intermittente pendant la durée du contrat était rémunérée par un prix déterminable par rapport au chiffre d'affaires ; qu'il s'ensuit nécessairement que le contrat du 1er juillet 1982 était un contrat de louage de choses immobilières ; que l'arrêt a donc violé l'article 1709 du Code civil ; 2°) que ce contrat de louage de choses immobilières où s'exerçait le fonds de commerce de marchand de tableaux de la société Galerie Guiot était un contrat de baux commerciaux au sens de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en effet, outre que les murs d'accrochage des toiles constituaient une partie des locaux, la jouissance s'étendait pendant la durée des expositions " obligées " à la totalité des locaux où la clientèle circulait et tout au long de l'année à l'exploitant et à son personnel, disposant de surcroît du bureau, en sorte qu'il s'agissait bien de véritables locaux et non de simples emplacements ; que de surcroît, le prix d'un local commercial peut être valablement fixé en fonction du chiffre d'affaires du locataire, qui rappelait, dans ses conclusions, que les sommes payées correspondaient à environ le tiers du loyer principal ; que l'arrêt a donc violé le texte précité ; 3°) qu'en tout état de cause, l'arrêt ne pouvait se borner à analyser la lettre du contrat dès lors que, comme il s'évinçait des conclusions, la convention litigieuse dissimulait la véritable situation juridique irrégulière d'un partage de la jouissance de locaux d'exposition et d'exploitation et de leurs charges entre deux marchands de tableaux dont l'un, la société Bernheim, était titulaire apparent de l'ancien bail dont bénéficiait jusqu'alors la société Galerie Guiot à laquelle elle avait rétrocédé une partie, jouissance et loyer compris à concurrence d'environ le tiers ; et que l'arrêt, qui ne s'en est pas expliqué, est donc entaché d'un défaut de base légale par violation de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'après avoir analysé les circonstances de fait particulières ayant conduit à la conclusion d'un accord de " coexistence " entre les deux galeries, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la convention ne portait pas sur des locaux mais sur des emplacements matérialisés par des murs et prévoyait l'exercice de droits variables quant à leur assiette et intermittents ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi