Neighbors v. Property Owner (Restrictive Covenants and Real Servitude Publicity)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IANeighbors sued to compel the demolition of an annex built up to the property line, alleging violation of restrictive covenants established in successive subdivision regulations; the appellate court ruled in favor of the plaintiffs, asserting the real servitude created by the covenants was enforceable against the defendants even without inscription in their deed, provided the defendants had at least constructive knowledge of the initial regulations. However, the high court quashed this ruling because, while subdivision servitudes are opposable to subsequent buyers even if omitted from their titles, this opposition requires that the documents containing the rules or their modifications must have undergone the required real estate publicity to allow interested parties to consult them, a factual prerequisite the lower court failed to verify.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, article 3 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958, article 8 du décret du 28 juillet 1959; Neighbors v. Property Owner (Restrictive Covenants and Real Servitude Publicity): However, the high court quashed this ruling because, while subdivision servitudes are opposable to subsequent buyers even if omitted from their titles, this opposition requires that the documents containing the rules or their modifications must have undergone the required real estate publicity to allow interested parties to consult them, a factual prerequisite the lower court failed to verify.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles establish the legal framework regarding publicity requirements that the Court of Appeal failed to apply correctly.
This article relates to the requirements for covenants in subdivisions, which forms the basis of the legal error identified.
This article is cited alongside the others to ground the legal requirements that were misapplied by the lower court.
Texte complet
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Sur le moyen unique :
Vu les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, ensemble l'article 3 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, et l'article 8 du décret du 28 juillet 1959 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 juin 1989), que les époux X... et les époux Y... sont propriétaires de parcelles voisines, issues d'un sous-lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 17 septembre 1954, puis ayant fait l'objet de cahiers des charges modificatifs approuvés le 13 juillet 1956 et le 6 avril 1963 et remplaçant le cahier des charges initial du lotissement du Parc de la Haye, approuvé le 13 juin 1929 ; que les époux X... ont assigné les époux Y... en démolition d'une construction annexe édifiée jusqu'à la limite séparative des fonds en violation des cahiers des charges, mais que les époux Y... ont invoqué l'absence de référence, dans leur titre d'acquisition, aux cahiers des charges précités ;
Attendu que, pour accueillir la demande des époux X..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'article 11 du cahier des charges du lotissement institue une servitude réelle affectant les propriétés des colotis, alors même que ledit cahier des charges dans lequel elle figure n'aurait pas été transcrit, les intéressés ayant au moins eu connaissance du cahier des charges initial du lotissement susceptible de modifications ultérieures ;
Qu'en statuant ainsi, alors que si les servitudes de lotissement sont opposables aux acquéreurs, même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété, encore faut-il que les documents contenant lesdites règles ou ceux modifiant les règles initiales du lotissement aient fait l'objet de la publicité foncière permettant aux intéressés de s'y référer, la cour d'appel, qui n'a pas recherché s'il avait été procédé à cette publicité, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 1989, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers