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89-12380, 89-12419 Généré par l'IA

Syndic Action Without Prior Authorization: Relative vs. Absolute Nullity

Numéro de cause 89-12380, 89-12419
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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The case involved a property owner's association (syndicat des copropriétaires) initiating legal action through its manager (syndic) in 1985 to seek damages for waterproofing defects in a newly constructed building, even though the general assembly authorizing this specific action was only held in March 1985, after the lawsuit was filed in February 1985. The appellate court wrongly dismissed a procedural objection raised by the builder and related parties, ruling that the lack of prior general assembly authorization—an irregularity affecting the validity of the act—constituted a relative nullity that only the association itself could invoke, whereas the court of cassation ruled that the failure to have the requisite authorization for the syndic to act constitutes a fundamental procedural defect that can be raised by any party.

Regeste Legislator

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Vu l'article 117 du nouveau Code de procédure civile, l'article 55 du décret du 17 mars 1967; Syndic Action Without Prior Authorization: Relative vs. Absolute Nullity: The appellate court wrongly dismissed a procedural objection raised by the builder and related parties, ruling that the lack of prior general assembly authorization—an irregularity affecting the validity of the act—constituted a relative nullity that only the association itself could invoke, whereas the court of cassation ruled that the failure to have the requisite authorization for the syndic to act constitutes a fundamental procedural defect that can be raised by any party.

Mots-clés

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nullité procédurale recours en carence action en indemnité association propriété immobilière acte de procédure

Dispositions légales citées

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Vu l'article 117 du nouveau Code de procédure civile
This article was cited as part of the legal basis upon which the Court of Cassation determined that the Court of Appeal erred regarding the procedural rule for invoking lack of authority, leading to the cassation.
l'article 55 du décret du 17 mars 1967
This article, related to the syndic's power to act, was cited as part of the legal basis upon which the Court of Cassation determined the error of the lower court.
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23-12825
Property Owner v. Co-ownership Association and Syndic Joinder Requirement
89-18021
Syndic Authorization Challenge Limitation
91-13756
Syndic's Unauthorized Action and Time-Barred Claim in Insolvency Proceedings Appeal
2301174
Syndical Association Lacked Standing to Challenge Building Permit Due to Non-Publication of Amended Statutes
89-11659
Owners' Association Suit Authorization Defect

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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Vu l'article 117 du nouveau Code de procédure civile

This article was cited as part of the legal basis upon which the Court of Cassation determined that the Court of Appeal erred regarding the procedural rule for invoking lack of authority, leading to the cassation.

l'article 55 du décret du 17 mars 1967

This article, related to the syndic's power to act, was cited as part of the legal basis upon which the Court of Cassation determined the error of the lower court.

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 1988

This constitutes the final dispositive order of the Court of Cassation, resulting from the violation of the cited procedural rules.

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Texte complet

Joint les pourvois n°s 89-12.380 et 89-12.419 ;.

Sur le moyen unique de chacun des pourvois principaux et le moyen unique des pourvois provoqués de la SCIC Dunois et de la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris, de la SACI et de la société immobilière de Beauregard, réunis :

Vu l'article 117 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale ; que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 1988), que la société civile immobilière de construction Dunois (SCI), gérée par la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP), promoteur, a, en vue de sa vente par lots en état futur d'achèvement, fait édifier un immeuble dont les travaux ont été reçus le 28 février 1975 ; que le syndic, agissant comme représentant du syndicat des copropriétaires, a, par acte du 18 février 1985, fait assigner la SCI, la SIEMP, ainsi que les architectes et l'entrepreneur de gros oeuvre, en réparation des désordres d'étanchéité affectant une terrasse dont Mlle X... a la jouissance privative ; qu'une autorisation a été donnée au syndic par décision de l'assemblée générale du 28 mars 1985 ;

Attendu que, pour rejeter l'exception tirée du défaut d'habilitation du syndic à exercer cette action antérieurement à l'expiration du délai de garantie décennale, l'arrêt retient que la SCI et ses locateurs d'ouvrages sont sans qualité pour contester la recevabilité de l'action, l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, qui entache l'assignation d'une nullité relative, ne pouvant être invoquée que par le syndicat des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles