Commercial Lease Non-Renewal Validity and Lease Renewal by Implication
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial tenant challenged the validity of a notice of non-renewal of a lease, served by the new property owners, arguing that the transfer of ownership rights to the new landlords was not properly notified to them as required by civil code provisions concerning assignment of personal rights, and further contending that subsequent negotiations regarding a rent increase constituted an agreement to renew the lease, thereby nullifying the initial non-renewal notice. The court dismissed the appeal, reasoning that the Civil Code provisions cited regarding assignment were inapplicable to the transfer of real property rights, and that the correspondence regarding the rent adjustment only evidenced an agreement on a revised rent amount, not a tacit agreement to renew the lease or a waiver of the initial non-renewal notice.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1690 du Code civil, articles 1134 et suivants du Code civil, articles 4, 5 et suivants du décret du 30 septembre 1953; Commercial Lease Non-Renewal Validity and Lease Renewal by Implication: The court dismissed the appeal, reasoning that the Civil Code provisions cited regarding assignment were inapplicable to the transfer of real property rights, and that the correspondence regarding the rent adjustment only evidenced an agreement on a revised rent amount, not a tacit agreement to renew the lease or a waiver of the initial non-renewal notice.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal's finding, confirmed by the Supreme Court, that Article 1690 of the Civil Code was inapplicable, was a justification for upholding the decision regarding the validity of the notice to vacate.
Although cited in the appellant's argument, the Supreme Court did not rely on this article in its final order dismissing the appeal; the rejection implicitly confirms the lower court's findings based on the evidence concerning the renewal agreement.
Although cited in the appellant's argument, the Supreme Court did not rely on these articles in its final order dismissing the appeal.
Texte complet
Sur les deux premiers moyens réunis :
Attendu que la société Ariana, qui a pris à bail, à compter du 1er janvier 1975, des locaux à usage commercial appartenant alors à l'Académie des Beaux-Arts, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 6 décembre 1988) d'avoir déclaré valable le congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction qui lui a été notifié le 25 mars 1983 par la société Compagnie française de crédit et de rénovation et la société Office parisien immobilier, devenues propriétaires de ces locaux, alors, selon le moyen, " 1°) que l'arrêt viole les dispositions des articles 1689 et 1690 du Code civil qui imposent la signification au débiteur de tout transport d'un droit ou d'une action sur un tiers ; qu'étant débiteur des loyers, le locataire ne saurait se voir opposer un commandement par un autre propriétaire que celui dont il tenait son bail, à défaut de signification de changement de propriétaire (violation des articles 1689 et 1690 du Code civil) ; 2°) que l'offre d'un loyer majoré à compter du 1er janvier 1984, formulée par le gérant de l'immeuble le 28 septembre 1983 par pli recommandé, et l'accord de la société Ariana sur ce prix le 21 octobre 1983 impliquaient l'existence d'un nouveau bail et la renonciation au congé primitif, lui-même irrégulier puisque le propriétaire s'est vu contraint de le réitérer le 28 décembre 1983 ; que la cour d'appel ne pouvait donc nier l'accord sur un renouvellement quelles qu'en fussent les raisons ; qu'un prix de bail, fût-il fixé dans le cadre d'une révision triennale, implique en effet nécessairement l'existence d'un bail (violation des articles 4, 5 et suivants du décret du 30 septembre 1953, 1134 et suivants du Code civil) ;
Mais attendu qu'après avoir exactement relevé que les dispositions de l'article 1690 du Code civil n'étaient pas applicables aux mutations de droits réels immobiliers, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que de la correspondance échangée entre le gérant de l'immeuble et la société Ariana il résultait seulement un accord sur une révision du prix du loyer, mais non sur le renouvellement du bail, avec renonciation au congé ;
Sur les troisième et quatrième moyens : (sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi