Landlord Notice to Vacate Versus Statutory Lease Extension
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenant, under a lease initially signed in 1971 and extended twice, received notice from the landlords in August 1985, effective December 1, 1985, to vacate for the purpose of selling the property. The lower court ruled that the applicable 1982 law extended the lease beyond the landlord's stated expiration, calculating a new end date of December 1, 1987, and thus deemed the subsequent three-year renewal valid, invalidating the landlord's notice. The high court quashed this decision, reasoning that the extensions merely postponed the original expiration date to December 1, 1985, and the landlord's notice to sell, given under the relevant law, was valid because the three-year cooling-off period stipulated for statutory renewal had already passed.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 7, alinéa 4, de la loi, alinéa 3 de l'article 71 de la loi du 22 juin 1982, alinéa 2 du même article 71, articles 7, 10 et 71 de la loi du 22 juin 1982; Landlord Notice to Vacate Versus Statutory Lease Extension: The lower court ruled that the applicable 1982 law extended the lease beyond the landlord's stated expiration, calculating a new end date of December 1, 1987, and thus deemed the subsequent three-year renewal valid, invalidating the landlord's notice. The high court quashed this decision, reasoning that the extensions merely postponed the original expiration date to December 1, 1985, and the landlord's notice to sell, given under the relevant law, was valid because the three-year cooling-off period stipulated for statutory renewal had already passed.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal incorrectly applied this provision regarding the landlord's right to give notice to sell.
The Court of Appeal failed to correctly apply this provision regarding the renewal of the lease upon its expiration.
The Court of Appeal failed to correctly apply the time limit set by this provision.
These articles were cited as being violated by the Court of Appeal's decision.
Texte complet
Sur le premier moyen, qui est recevable :
Vu les articles 7, 10 et 71 de la loi du 22 juin 1982 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mars 1988), que Mme X... a pris à bail le 28 octobre 1971 et pour une durée de six années un appartement dont les consorts A..., Z... Y... et B... sont actuellement propriétaires, que les parties ont signé les 2 août 1977 et 30 novembre 1981 des avenants prorogeant à chaque fois de 4 ans la durée du bail ; que les propriétaires ont donné congé à Mme X... le 28 août 1985 pour compter du 1er décembre 1985, date d'expiration de la dernière prorogation, en vue de vendre le logement ;
Attendu que, pour décider que le bail expirait le 1er décembre 1987 et qu'à défaut de congé valable, il s'était renouvelé à cette date pour une période de 3 ans expirant le 1er décembre 1990, l'arrêt retient que les dispositions de la loi du 22 juin 1982 s'appliquaient à tous les baux à durée déterminée n'ayant pas fait l'objet d'un congé antérieur au 7 octobre 1981, que le contrat conclu en prolongation de celui qui expirait le 1er décembre 1981 ne pouvant être que d'une durée de 3 ou 6 ans en vertu de l'article 4 de cette loi et dépassant trois années, devait être considéré comme ayant été conclu pour 6 ans et expirait donc le 1er décembre 1987 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les prorogations de la durée du bail avaient eu pour seul effet de reporter sa date d'expiration au 1er décembre 1985 et que son renouvellement, à cette date, selon les prévisions de l'alinéa 3 de l'article 71 de la loi du 22 juin 1982, ne pouvait avoir lieu, dès lors que le bailleur avait donné congé pour vendre le logement selon la possibilité offerte par l'article 7, alinéa 4, de la loi et que le délai de 3 ans imposé par l'alinéa 2 du même article 71 était expiré, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mars 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims