Lessor's Indirect Assumption of Improvement Costs in Lease Renewal Rent Calculation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over the renewal rent for a leased property where the lessee built a hangar, the lessee argued that the rent adjustment, based on the construction, was improper because the lessor never explicitly assumed the cost of the improvements, particularly by accepting a reduced rent before accession occurred. The Court of Cassation rejected the appeal, holding that the lower court was justified in finding that the lessor had indirectly borne the cost of the construction because the parties had agreed that the absence of rent for the built portion over ten years allowed the lessee to fully recoup the construction expenses, thus warranting the inclusion of the structure's value in setting the new rent pursuant to the relevant decree.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 23-3 du décret du 30 septembre 1953; Lessor's Indirect Assumption of Improvement Costs in Lease Renewal Rent Calculation: The Court of Cassation rejected the appeal, holding that the lower court was justified in finding that the lessor had indirectly borne the cost of the construction because the parties had agreed that the absence of rent for the built portion over ten years allowed the lessee to fully recoup the construction expenses, thus warranting the inclusion of the structure's value in setting the new rent pursuant to the relevant decree.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited by the appellant regarding the conditions for rent increase based on improvements, and the court's reasoning implicitly relied on its interpretation to justify the decision.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Kodoplast, qui a pris à bail un terrain appartenant aux consorts X..., sur lequel elle a construit un hangar à usage d'entrepôt, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 février 1988) d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé en tenant compte de cette construction, alors, selon le moyen, " d'une part, que le déplafonnement du loyer renouvelé ne peut intervenir en cas d'améliorations apportées aux lieux loués que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge, que c'est au moment où le bail est conclu et avant les améliorations, c'est-à-dire avant que l'accession n'ait pu avoir lieu, que l'on doit se placer pour apprécier si le bailleur a accepté un loyer réduit ; qu'en relevant que pendant dix ans le bailleur avait consenti un loyer ne portant que sur un terrain nu pour en déduire que ledit loyer avait été minoré, alors que le bail ne portait que sur un terrain nu, l'accession ne pouvant, en toute hypothèse, se produire qu'en fin de bail, la cour d'appel a violé l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ; alors, d'autre part, que seule la comparaison du loyer consenti et de la valeur locative réelle du bien loué peut permettre de déterminer si le bailleur a ou non supporté la charge de la construction de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas quelle était la valeur locative réelle du terrain la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 " ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la construction du hangar était une condition à laquelle la société Kodoplast avait subordonné la conclusion du bail et que l'absence de loyer, pendant dix ans, sur la partie construite avait permis à cette société de récupérer totalement le coût de cette construction la cour d'appel, qui n'avait pas à rechercher la valeur locative du terrain nu, qui ne faisait l'objet d'aucune contestation, a, en déduisant de ces constatations que la charge des travaux effectués par la société Kodoplast pour édifier le hangar avait été indirectement assumée par les bailleurs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi