Co-Lot Holders v. Supermarket Developer: Enforceability of Development Specifications Over Prefectural Decree

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (COLMAR, 11 MARS 1983) QUE L'ARTICLE 11 DU REGLEMENT DU LOTISSEMENT CREE PAR LA COMMUNE DE REICHSTETT ET APPROUVE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 13 JUIN 1973, AINSI QUE L'ARTICLE 9 DU CAHIER DES CHARGES DE CE LOTISSEMENT, PRESCRIVAIENT QUE LES CONSTRUCTIONS DEVAIENT ETRE DESTINEES A L'HABITATION ET INTERDISAIENT LA CONSTRUCTION OU L'AMENAGEMENT DE LOCAUX COMMERCIAUX ;

QUE LE LOTISSEUR, AYANT ENVISAGE DE CREER DES COMMERCES SUR PLUSIEURS LOTS, A DEMANDE LA MODIFICATION DES ARTICLES SUSVISES ;

QU'UN ARRETE PREFECTORAL DU 7 JUIN 1979 A MODIFIE L'ARTICLE 11 DU REGLEMENT, MAIS NON L'ARTICLE 9 DU CAHIER DES CHARGES ;

QUE L'UNION DES COOPERATEURS D'ALSACE, AYANT ACQUIS L'UN DES LOTS BENEFICIAIRES DE CETTE MODIFICATION, Y A CONSTRUIT ET Y EXPLOITE UN "SUPERMARCHE" ;

QUE M. X... ET DOUZE AUTRES CO-LOTIS, SE PREVALANT DE L'INFRACTION COMMISE A L'ARTICLE 9 DU CAHIER DES CHARGES, ONT DEMANDE LA DEMOLITION DE CE LOCAL COMMERCIAL ;

ATTENDU QUE L'UNION DES COOPERATEURS D'ALSACE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, S'AGISSANT D'UN LOTISSEMENT AUTORISE ANTERIEUREMENT A LA PROMULGATION DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1976, A UNE EPOQUE OU IL N'EXISTAIT PAS DE DIFFERENCE DE NATURE ENTRE LE CAHIER DES CHARGES ET LE REGLEMENT DE LOTISSEMENT, L'AFFECTATION DES LOTS A USAGE D'HABITATION, STIPULEE DANS LE CAHIER DES CHARGES, NE POUVAIT A ELLE SEULE IMPRIMER A CETTE CLAUSE UN CARACTERE CONTRACTUEL, QU'AU CONTRAIRE LES DISPOSITIONS DEFINISSANT LE DECOUPAGE DES LOTS, LEUR DESTINATION ET L'INTERDICTION DE MODIFIER CETTE DESTINATION, SONT PAR NATURE REGLEMENTAIRES EN CE QU'ELLES CONSTITUENT DES CHARGES D'URBANISME EDICTEES DANS L'INTERET GENERAL, ET NON PAS SEULEMENT DANS L'INTERET COLLECTIF DES CO-LOTIS ET DU LOTISSEUR, DE SORTE QUE TOUTE MODIFICATION DU REGLEMENT DU LOTISSEMENT INTERVENUE CONFORMEMENT A LA PROCEDURE INSTITUEE PAR L'ARTICLE L. 315-3 DU CODE DE L'URBANISME S'IMPOSE AUX CO-LOTIS MINORITAIRES NONOBSTANT LES CLAUSES OPPOSEES QUI SUBSISTERAAIENT DANS LE CAHIER DES CHARGES, QU'IL S'ENSUIT QU'EN PRIVANT DE TOUTE EFFICACITE ET DE TOUTE PORTEE PRATIQUE LA MODIFICATION REGULIEREMENT INTERVENUE AU REGLEMENT DU LOTISSEMENT PAR L'AUTORITE PREFECTORALE, FAUTE D'ACCORD UNANIME DE TOUS LES CO-LOTIS, LA COUR D'APPEL A : 1°) VIOLE L'ARTICLE L. 315-3 SUSVISE DU CODE DE L'URBANISME ;

2°) VIOLE L'ARTICLE 16 DU CAHIER DES CHARGES QUI POSE PRECISEMENT, EN CONFORMITE AVEC LES DISPOSITIONS LEGALES EN VIGUEUR, LE PRINCIPE DE LA SUPREMATIE D'UNE EVENTUELLE MODIFICATION DES DOCUMENTS DU LOTISSEMENT SELON LA PROCEDURE LEGALE PAR RAPPORT AUX CLAUSES D'ORIGINE, NON SEULEMENT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, MAIS AUSSI DU, CAHIER DES CHARGES ;

ALORS D'AUTRE PART QU'EN TOUTE OCCURENCE L'ARTICLE 9 DU CAHIER DES CHARGES A POUR SEUL OBJET DE CREER A LA CHARGE INDIVIDUELLE DE L'ACHETEUR L'OBLIGATION DE NE PAS MODIFIER DE SA PROPRE INITIATIVE LA DESTINATION DU TERRAIN ACQUIS EN VUE DE LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON D'HABITATION, QU'EN AUCUN CAS CETTE CLAUSE N'EMPORTE CREATION D'UNE SERVITUDE REELLE CONFERANT A N'IMPORTE QUEL CO-LOTI LE DROIT D'EXIGER DES AUTRES QU'ILS RESPECTENT CETTE MEME DESTINATION, D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE EN MECONNAISSANT LA VERITABLE PORTEE" ;

MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR EXACTEMENT ENONCE QUE LE CAHIER DES CHARGES CONSTITUE LA CHARTE CONTRACTUELLE DU LOTISSEMENT ET S'IMPOSE AU LOTISSEUR ET A TOUT ACQUEREUR DE LOT, L'ARRET RETIENT A JUSTE TITRE QUE CETTE CONVENTION DE DROIT PRIVE EST INDEPENDANTE DU REGLEMENT DU LOTISSEMENT ;

QU'AYANT CONSTATE QUE L'ARTICLE 9 DU CAHIER DES CHARGES, QUI INTERDISAIT LA CONSTRUCTION DE MAGASINS, N'AVAIT PAS ETE MODIFIE DANS LES FORMES PRESCRITES PAR L'ARTICLE L. 315-3 DU CODE DE L'URBANISME, LA COUR D'APPEL, EN FAISANT DROIT A L'ACTION DES COL-LOTIS A NECESSAIREMENT ET SOUVERAINEMENT APPRECIE QUE L'ARTICLE 9 SUSVISE GREVAIT CHAQUE LOT D'UNE CHARGE REELLE DONT TOUT CO-LOTI POUVAIT SE PREVALOIR ;

ET QU'ELLE N'A, EN DECIDANT AINSI, NULLEMENT VIOLE L'ARTICLE 16 DU CAHIER DES CHARGES, QUI RESERVE SEULEMENT LA POSSIBILITE D'UNE MODIFICATION DE CE DOCUMENT PAR ARRETE PREFECTORAL AUX CONDITIONS DE MAJORITE PREVUES PAR L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, DEVENU ARTICLE L. 315-3 DU CODE DE L'URBANISME ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 11 MARS 1983 PAR LA COUR D'APPEL DE COLMAR ;