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82-12753 Généré par l'IA

Subtenant's Right to Renewal Versus Landlord's Voluntary Lease Grant

Numéro de cause 82-12753
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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The case involved subtenants claiming a direct right to renewal from the building owner after the original tenant, who had built the structures on leased land, was granted a new lease by the owner, which the subtenants argued was void because the original tenant did not own the commercial goodwill. The appellate court held the new lease void based on public order provisions requiring the right to renewal only be invoked by the owner of the commercial goodwill, but the high court quashed this decision, reasoning that while the renewal right is reserved for the goodwill owner, no provision prohibits the building owner from voluntarily granting a renewal right to their tenant that the law itself would not have permitted the tenant to demand.

Regeste Legislator

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L'ARTICLE 30 DE CETTE DELIBERATION; Subtenant's Right to Renewal Versus Landlord's Voluntary Lease Grant: The appellate court held the new lease void based on public order provisions requiring the right to renewal only be invoked by the owner of the commercial goodwill, but the high court quashed this decision, reasoning that while the renewal right is reserved for the goodwill owner, no provision prohibits the building owner from voluntarily granting a renewal right to their tenant that the law itself would not have permitted the tenant to demand.

Mots-clés

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droits du bailleur colocataire sous-locataire droit foncier droit de réméré expiration du bail

Dispositions légales citées

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L'ARTICLE 30 DE CETTE DELIBERATION
This provision declares Article 5 to be a matter of public order, making the lease renewal rule mandatory.
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09-72550
Subtenant's Right to Direct Lease Renewal Based on Landlord's Implied Authorization
JURITEXT000006958189
Subtenant Renewal Dispute: Tacit Renunciation of Right to Object
62-12185
Sublessees' Lack of Right to Renewal Dependent on Principal Lessee's Rights
JURITEXT000006971629
Tenant Right of Renewal vs. Landlord Use of Compensation for New Acquisition
74-12133
Tenant Lease Renewal Dispute and Invalid Waiver of Rights

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 5 DE LA DELIBERATION DU 14 FEVRIER 1975 PORTANT REGLEMENTATION DES BAUX DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU ARTISANAL EN POLYNESIE FRANCAISE

This provision defines who can invoke the right to lease renewal, which was central to the dispute leading to the cassation.

L'ARTICLE 30 DE CETTE DELIBERATION

This provision declares Article 5 to be a matter of public order, making the lease renewal rule mandatory.

CASSE ET ANNULE, EN TOUTES SES DISPOSITIONS, L'ARRET RENDU LE 21 JANVIER 1982

This is the operative order quashing the lower court's decision based on the violation of the cited provisions.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : VU L'ARTICLE 5 DE LA DELIBERATION DU 14 FEVRIER 1975 PORTANT REGLEMENTATION DES BAUX DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU ARTISANAL EN POLYNESIE FRANCAISE, ENSEMBLE L'ARTICLE 30 DE CETTE DELIBERATION ;

ATTENDU QUE, SELON LE PREMIER DE CES TEXTES, DECLARE D'ORDRE PUBLIC PAR LE SECOND, LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL NE PEUT ETRE INVOQUE QUE PAR LE PROPRIETAIRE DU FONDS QUI EST EXPLOITE DANS LES LIEUX ;

QUE TOUTES CONVENTIONS CONTRAIRES SONT NULLES DE PLEIN DROIT ;

ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PAPEETE, 21 JANVIER 1982), QUE LA SOCIETE SI NI TONG A DONNE A BAIL A M A..., EN 1958, UN TERRAIN SUR LEQUEL CELUI-CI DEVAIT EDIFIER DES CONSTRUCTIONS, LESQUELLES DEVAIENT DEVENIR LA PROPRIETE DU BAILLEUR A L'EXPIRATION DU BAIL, LE 1ER JANVIER 1978 ;

QUE LE 25 MAI 1978, LA SOCIETE SI NI TONG A CONCLU AVEC M A... UN NOUVEAU BAIL SUR L'IMMEUBLE DEVENU SA PROPRIETE ET CE EN EXECUTION D'UN DROIT DE PROPRIETE QUI LUI AVAIT ETE ACCORDE PAR LE BAIL DE 1958 ;

QUE MME Z... ET MME X... YEE Y..., OCCUPANTES DES LIEUX EN VERTU DE CONVENTIONS LOCATIVES CONSENTIES PAR M A... EN VUE DE L'EXERCICE D'ACTIVITES COMMERCIALES, ONT PRETENDU BENEFICIER, EN TANT QUE SOUS-LOCATAIRES, D'UN DROIT DIRECT AU RENOUVELLEMENT DE LA PART DU PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE ET ONT CESSE DE PAYER LEURS LOYERS A M A... ;

QUE CELUI-CI LES A ASSIGNES EN PAIEMENT DES LOYERS ET EN RESILIATION DES BAUX ;

ATTENDU QUE POUR REJETER CES DEMANDES L'ARRET, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, RETIENT QUE M A... N'EST PAS PROPRIETAIRE DES FONDS DE COMMERCE, QUE LES DISPOSITIONS DE LA DELIBERATION DU 14 FEVRIER 1975 SONT D'ORDRE PUBLIC, QUE LES PARTIES NE PEUVENT Y DEROGER ET QUE LE BAIL RENOUVELE LE 25 MAI 1978 PAR LA S C I SI NI TONG AU PROFIT DE M A... EST DONC NUL ;

QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QU'AUCUNE DISPOSITION N'INTERDIT AU PROPRIETAIRE D'UN LOCAL A USAGE COMMERCIAL DE FAIRE BENEFICIER SON LOCATAIRE D'UN DROIT AU RENOUVELLEMENT QUE LA LOI NE LUI PERMETTRAIT PAS D'EXIGER, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU D'EXAMINER LES AUTRES GRIEFS DU POURVOI : CASSE ET ANNULE, EN TOUTES SES DISPOSITIONS, L'ARRET RENDU LE 21 JANVIER 1982, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PAPEETE ;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE PAPEETE, AUTREMENT COMPOSEE, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;